12月9日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議提出，來(lái)年將實(shí)施“適度寬松的貨幣政策”操作。這意味著從短期來(lái)看，無(wú)論是政策利率、無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率還是存貸利率，向下調(diào)整都是較為既定的方向。下調(diào)房貸利率以幫助穩(wěn)定樓市，也是穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤(pán)的一部分。但是近期卻在多地出現(xiàn)了房貸利率重新上調(diào)的現(xiàn)象。

從直觀上而言，這可能是因?yàn)榇饲安糠帚y行或者部分銀行網(wǎng)點(diǎn)在競(jìng)爭(zhēng)房貸市場(chǎng)時(shí)定價(jià)過(guò)低。比如，10月份部分地區(qū)商業(yè)銀行的首套房貸最低利率為2.8%，甚至與當(dāng)前2.85%的住房公積金貸款利率形成了“倒掛”。10月份正是LPR下調(diào)以及各個(gè)商業(yè)銀行落實(shí)存量房貸利率下調(diào)的時(shí)點(diǎn)。

政策調(diào)整刺激了一部分新的購(gòu)房需求，也讓一部分存量貸款客戶(hù)尋求改換貸款機(jī)構(gòu)。那么，為了競(jìng)爭(zhēng)這部分新增的信貸資產(chǎn)，部分銀行或網(wǎng)點(diǎn)可能也會(huì)采取“薄利多銷(xiāo)”的策略。當(dāng)然這些都是市場(chǎng)行為，只要合規(guī)合理便無(wú)可指摘，但是與住房公積金利率出現(xiàn)倒掛后，后者的普惠性質(zhì)就遭到了挑戰(zhàn)，這也是部分銀行機(jī)構(gòu)被要求重新上調(diào)商業(yè)貸款利率至3%以上的原因。

另一方面，當(dāng)前商業(yè)銀行的凈息差逐漸收窄，也的確給部分銀行帶來(lái)了一定盈利上的壓力。根據(jù)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制對(duì)銀行機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)，銀行凈息差的警戒線(xiàn)是1.8%。截至今年三季度，商業(yè)銀行的凈息差已經(jīng)降至1.53%，大型商業(yè)銀行、城商行的凈息差更是分別降至1.45%與1.43%。

這意味著，在刨除存款付息率、風(fēng)險(xiǎn)計(jì)提以及運(yùn)營(yíng)成本之后，不足3%的房貸利率的確很難改善銀行的利潤(rùn)表現(xiàn)，特別是如果有些銀行資本充足率比較緊張，重新上調(diào)房貸利率也是自然的市場(chǎng)邏輯。

但是，如果從穩(wěn)定樓市的政策邏輯來(lái)看，房貸利率的重新上調(diào)可能并不是一件值得鼓勵(lì)的事情，至少重新上調(diào)的時(shí)點(diǎn)值得商榷。

今年以來(lái)，穩(wěn)定地產(chǎn)與樓市的措施出臺(tái)了很多，其中短期內(nèi)效果最明顯的便是下調(diào)房貸利率的政策。回顧年初，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的預(yù)期偏弱，居民提前還貸的意愿也比較強(qiáng)，2月以來(lái)居民條件早償率指數(shù)加速上行，4月達(dá)到37%的歷史高位。可以簡(jiǎn)單地理解為，每3個(gè)房貸客戶(hù)中就有1人愿意提前還貸，呈現(xiàn)出主動(dòng)降低杠桿的特征。

正是由于實(shí)施了存量房貸利率下調(diào)的措施，10月以來(lái)居民條件早償率指數(shù)降至15%左右，有效避免了提前還貸潮的蔓延。

相比之下，其他政策的效果則有待進(jìn)一步釋放。比如，5月17日央行曾設(shè)立了規(guī)模3000億元的保障房再貸款，但截至6月底再貸款使用額度僅有121億元；截至11月其使用額度或仍不足300億元。再比如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及交易相關(guān)的稅費(fèi)減免政策，如果不能對(duì)沖對(duì)房?jī)r(jià)下行的預(yù)期，那么稅費(fèi)減免對(duì)于市場(chǎng)流動(dòng)性的改善可能就有限。

當(dāng)然，9月底以來(lái)的穩(wěn)地產(chǎn)政策還是取得了積極的效果，包括新房及二手房的成交量有所上行，商品房銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售額降幅收窄以及二手房房?jī)r(jià)跌幅收窄等，但如果房?jī)r(jià)同比增速依然是顯著下跌的，就很難說(shuō)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的任務(wù)真正完成了。

價(jià)格信號(hào)里包含了最完整的市場(chǎng)信息，這些信息也包括了市場(chǎng)預(yù)期等主觀變量。可以說(shuō)，當(dāng)前穩(wěn)定樓市的核心就是穩(wěn)住房?jī)r(jià)。而房地產(chǎn)這種特殊的產(chǎn)品，從開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)再到銷(xiāo)售、持有，都和信貸利率密切相關(guān)。

實(shí)際上，無(wú)論是在歐美還是在日韓，房產(chǎn)資產(chǎn)的特征就是“利率敏感”。對(duì)于按揭貸款而言，下調(diào)房貸利率不僅直接降低購(gòu)房人的杠桿成本，還有助于房地產(chǎn)作為一種資產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格層面的修復(fù)。考慮到當(dāng)前存量房貸利率下調(diào)所起到的實(shí)際作用，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)恐怕還需要進(jìn)一步下調(diào)利率。

但是，任何價(jià)格的調(diào)整都會(huì)帶來(lái)利益格局的重新分配，利率的調(diào)整更是如此。作為銀行機(jī)構(gòu)讓利居民部門(mén)的一部分，如果是因?yàn)榕c住房公積金利率倒掛而影響了房貸利率下調(diào)的意愿，那么應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步降低住房公積金的利率，以進(jìn)一步加強(qiáng)其普惠性，而不是相反。目前來(lái)看，住房公積金利率下調(diào)至2.5%左右是合適的。

當(dāng)然，穩(wěn)定地產(chǎn)也并不是僅靠金融機(jī)構(gòu)的讓利就能完成的。財(cái)政領(lǐng)域還是需要拿出更多真金白銀，無(wú)論是加大收儲(chǔ)力度消化存量，還是在需求端加大保障房的購(gòu)房補(bǔ)貼，盡快推動(dòng)市場(chǎng)重新實(shí)現(xiàn)供需平衡，才能為價(jià)格企穩(wěn)提供邏輯上的基礎(chǔ)，才能為穩(wěn)定樓市提供預(yù)期上的保障。

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