新城控股的十字路口:銷售承壓、商業回暖，能否迎來轉機？

2025年伊始，中國房地產市場依然步履維艱。盡管央行降準、房貸利率下調、專項債收儲等多重政策相繼落地，企圖托底行業，但房地產行業的庫存高企、需求收縮、資金鏈緊張等問題仍未得到根本性緩解。作為行業頭部企業之一，新城控股在市場低迷的背景下，其銷售數據持續下滑，業績表現令人擔憂。

2025年1月，新城控股的合同銷售金額僅為10.17億元，同比下滑72.45%；銷售面積僅為11.56萬平方米，同比下降77.44%。這一頹勢延續了2024年全年下降趨勢，并且幅度更為顯著。據此前2024年12月及全年經營簡報數據顯示，公司全年合同銷售額401.71億元，同比下降47.13%，銷售面積538.82萬平方米，同比下降44.38%。相比之下，國家統計局數據顯示，2024年全國商品房銷售面積同比下降12.5%，這意味著新城控股的銷售表現遠差于行業平均水平，壓力可見一斑。

政策托底，資本市場短暫回暖

值得關注的是，盡管新城控股銷售端疲軟，但其股價卻在2024年四季度后迎來一波回暖。2024年9月以來，房地產行業迎來“三支箭”政策升級版，包括專項債收購存量土地、限購松綁、經營性物業貸款支持等多項扶持措施。此外，北京、上海等一線城市在國慶假期迎來成交回暖，中原地產研究院數據顯示，2024年國慶假期，北京新房成交量同比增長200%，房地產市場的筑底信號初現。

在政策利好推動下，房地產板塊在二級市場迎來短暫的估值修復，新城控股的股價也出現回升。2025年2月12日，公司股價收盤報11.85元/股，上漲3.77%，總市值達到267.3億元。不過，這一回暖能否持續，仍存較大不確定性。

與住宅銷售承壓形成對比的是，新城控股的商業地產板塊表現亮眼。2025年1月，公司商業運營總收入達11.62億元，其中租金收入10.84億元，同比增長13.4%。2024年全年，公司商業運營總收入128.1億元，同比增長13.1%，順利完成全年125億元的收入目標。租金收入119.5億元，同比增長13.0%，出租率達到97.86%。

新城控股的“住宅+商業”雙輪驅動模式，在住宅市場疲軟的背景下，商業板塊提供了一定的安全墊。截至2024年末，公司已開業及管理輸出的吾悅廣場總數達到173座，輕資產拓展面積713萬平方米，可租面積958萬平方米，出租率同比提升1.41%。商業板塊的穩定現金流和融資能力，為公司在行業調整期提供了一定的緩沖。

盡管商業地產表現良好，但新城控股的土地儲備結構卻成為其未來發展的一大隱患。據中指研究院數據顯示，截至2023年底，新城控股60%的土地儲備位于三四線城市，而三線城市新房成交面積同比下降10%，購房需求持續疲軟。與此同時，一二線城市新房成交面積則同比增長3%，市場復蘇速度遠高于三四線市場。

由于三四線城市人口流出、庫存高企、購買力下降，新城控股的住宅去化壓力或將持續，并帶來更大的資產減值風險。2022-2023年，公司下半年平均計提資產減值42億元，但2024年上半年僅計提2.1億元。隨著房價持續走低，2025年或將面臨更大減值壓力。

現金流緊張，債務壓力猶存

新城控股的資金壓力同樣不容忽視。2024年三季報數據顯示，公司前三季度營業收入515.63億元，同比下降27.66%，歸母凈利潤14.55億元，同比下降41.31%。盡管盈利仍優于部分同行，但其流動性風險依然較高。

截至2024年6月末，公司貨幣資金157.82億元，但一年內到期的有息負債與應付賬款合計高達1031.5億元，資金缺口超過870億元。雖然新城控股的有息負債已從2022年的710億元降至2024年6月的558億元，融資成本由6.20%降至6.05%，但短期流動性仍然承壓。隨著房地產市場復蘇仍需時間，公司如何優化債務結構，成為未來能否穩健發展的關鍵。

2024年下半年，新城控股創始人王振華刑滿歸來，引發外界關注。盡管王振華未在公司擔任公開職務，但已重新介入管理，令市場對新城控股的戰略走向產生疑慮。同時，公司內部管理層變動頻繁，已先后免去副總裁倪連忠及商業管理事業部原華中區域總經理袁欣的職務，并將二人移送司法處理。此外，董事會秘書陳鵬及兩名獨立董事也相繼辭職，引發市場不安。

王振華的回歸，意味著新城控股進入“后王振華時代”的關鍵過渡期。公司當前的掌舵者王曉松在過去五年間，推動了新城控股的戰略收縮、降本增效和輕資產轉型，取得了一定成果。但父子兩代管理理念的差異，是否會影響企業未來的發展方向，仍有待觀察。

在中國房地產市場進入深度調整期的背景下，新城控股的前景依然充滿挑戰。一方面，銷售端承壓、土地儲備結構失衡、流動性緊張等問題仍未解決，三四線城市去化難題短期內難以緩解，資產減值壓力或將持續。另一方面，公司商業地產板塊增長穩健，并具備一定的抵御風險能力。此外，政策扶持力度仍在加碼，若能抓住政策窗口期調整土儲結構，或有望在行業回暖中重新找到增長點。

在這一關鍵節點，新城控股需要在短期紓困與長期轉型之間尋找平衡。如何調整土儲結構、優化債務管理、強化信用修復，并進一步夯實商業地產優勢，將決定新城控股能否走出低谷，迎來新一輪增長。

2025年，新城控股站在十字路口，市場正在等待它給出答案。

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