2021年，住房租賃被寫入國家戰(zhàn)略規(guī)劃，為國家層面的住房租賃市場開啟了前所未有的機(jī)遇和重大窗口同時(shí)，新市民和畢業(yè)生帶來了巨大的市場需求數(shù)據(jù)顯示，2021年約有900萬畢業(yè)生，每年有數(shù)百萬人涌入租房市場，從供給端和需求端印證了住房租賃規(guī)模化發(fā)展的健康發(fā)展趨勢

過去一年，住房租賃市場完成了從頂層到微觀的政策建設(shè)，逐步落實(shí)的財(cái)稅，土地，金融政策成為拉動行業(yè)發(fā)展的三駕馬車此前，在賀勛地產(chǎn)推出的長租探索者系列報(bào)告中，已有多家企業(yè)表示，房屋租賃行業(yè)的春天已經(jīng)到來，企業(yè)通過政策的驅(qū)動，搶占市場先發(fā)優(yōu)勢顯得尤為迫切

那么，行業(yè)將面臨哪些新的變化，企業(yè)要完成愿望又要克服哪些障礙賀勛地產(chǎn)最近幾天與ICCRA住房租賃行業(yè)研究院院長趙冉對話，從行業(yè)觀察者的角度，續(xù)寫政策，市場，企業(yè)趙冉說，從行業(yè)的發(fā)展來看，中國的住房租賃仍處于起步階段這也意味著政策漸入佳境，但仍有財(cái)稅細(xì)節(jié)需要持續(xù)發(fā)力房屋租賃行業(yè)本質(zhì)上是一個(gè)微利行業(yè)，決定了行業(yè)參與者的心態(tài)對于企業(yè)來說，更考驗(yàn)產(chǎn)品力，運(yùn)營力，服務(wù)力

01

租賃房地產(chǎn)投資信托基金仍然存在障礙

政策還沒出來。

在剛剛過去的4月，市場期待已久的保障性租賃房REITs取得了突破首批保障房REITs提交國家發(fā)改委，而一旦保障房公募REITs成功發(fā)行，意味著資本的流通路徑被打開，保障房建設(shè)將吸引更多的社會資金

但從過去一年的經(jīng)驗(yàn)來看，發(fā)改委會在REITs申報(bào)項(xiàng)目中嚴(yán)格優(yōu)中選優(yōu)有公募基金人士曾表示，國家發(fā)改委喬納至今已收到100多份REITs申報(bào)，但只發(fā)了12份，通過率不高

在趙冉看來，目前，針對租房的REITs發(fā)行還存在兩個(gè)障礙:一是資產(chǎn)規(guī)模，二是收益率。

根據(jù)消息顯示，國家發(fā)改委對REITs發(fā)起機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)規(guī)模有明文規(guī)定，首個(gè)申報(bào)項(xiàng)目的市場估值不低于10億元，同時(shí)，為保證后期資金募集能力，可發(fā)行REITs的發(fā)起人總資產(chǎn)不得低于首次申報(bào)時(shí)的2倍縱觀整個(gè)行業(yè)，趙冉認(rèn)為，行業(yè)涉足租房的時(shí)間很短，能達(dá)到上述規(guī)模門檻的企業(yè)少之又少

此外，目前基于基礎(chǔ)設(shè)施REITs的4%的股息支付率對于公募租賃房REITs來說仍然有點(diǎn)高趙冉說，如果僅僅依靠租金收入，大多數(shù)出租房屋無法達(dá)到4%的股息支付水平在《房地產(chǎn)藍(lán)皮書2021》中，中房院透露，目前，住房租賃市場發(fā)展面臨的最低基本問題是住房租賃回報(bào)率過低，只有不到2%，嚴(yán)重低于正常的投資回報(bào)率

不過，據(jù)趙冉介紹，在充分考慮上述問題的基礎(chǔ)上，國家在引導(dǎo)租房REITs項(xiàng)目落地方面也在給予更多支持具體來說，政策鼓勵(lì)更多的金融創(chuàng)新工具進(jìn)入這一領(lǐng)域，金融支持力度逐漸加大，讓大錢，長錢，便宜錢真正進(jìn)入另一方面，在企業(yè)拿地的過程中，政府也在順應(yīng)市場規(guī)律出讓土地價(jià)格通過調(diào)整分子和分母，可以平衡企業(yè)資金的使用，提高收益率

除了土地和財(cái)政問題，還有稅收問題要不要適當(dāng)減免稅房租補(bǔ)貼方面，是否需要補(bǔ)貼，應(yīng)該補(bǔ)貼多少，以什么形式補(bǔ)貼趙冉認(rèn)為，要想促進(jìn)租房REITs的正常發(fā)展，還有很多政策規(guī)定需要落實(shí)

盡管如此，公募租賃房REITs對住房租賃渠道的進(jìn)入者仍有吸引力趙冉介紹，目前，企業(yè)正在積極布局出租屋業(yè)務(wù)

前兩種方式屬于新增供應(yīng)的范疇，后三種屬于納入保障性租賃制度的存量五條供給路徑?jīng)Q定了未來保障房的承包商將主要集中在國有企業(yè)，地方城投企業(yè)和具有保障房建設(shè)或長租公寓運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)的房企趙冉說

02

房企要找準(zhǔn)定位。

扮演好服務(wù)器的角色。

毫無疑問，在政策加持下，住房租賃市場將是未來的趨勢和主線因此，在過去的一年里，租金涉及的土地爭奪日趨激烈

從整個(gè)大的租賃市場來看，民營房企因?yàn)椴季州^早，規(guī)模較大，是市場的中堅(jiān)力量2021年的數(shù)據(jù)顯示，87.9%的純租賃地塊被地方國企搶占，在自持租賃用地方面，約56.7%的自持租賃用地由國有資產(chǎn)收購，民營企業(yè)占43.3%根據(jù)ICCRA統(tǒng)計(jì)，2021年，國有運(yùn)營商管理的租賃住房規(guī)模僅占10.2%，但較2019年增長了6.4個(gè)百分點(diǎn)

回顧近幾年房企在租賃市場的投入，趙冉認(rèn)為，一方面是主動轉(zhuǎn)型的需要，但更多的是順應(yīng)大勢的結(jié)構(gòu)調(diào)整。

雖然房企對住房租賃市場的依戀很深，但從企業(yè)公布的年報(bào)來看，這項(xiàng)業(yè)務(wù)尚未成為企業(yè)利潤新的增長點(diǎn)截至目前，只有龍湖冠宇明確表示實(shí)現(xiàn)盈利

那么是否如外界所說，住房租賃公司的日子普遍不那么理想趙冉告訴賀勛地產(chǎn)，一個(gè)企業(yè)運(yùn)營一個(gè)項(xiàng)目的毛利大約是85%，這是行業(yè)平均水平如果它只經(jīng)營單一項(xiàng)目，不擴(kuò)張就不會虧損但是企業(yè)要想擴(kuò)大規(guī)模，就要在人力，物力，信息系統(tǒng)等方面進(jìn)行投入這些成本是不可避免的綜合成本攤銷后，企業(yè)目前的規(guī)模可能不足以支撐其盈利，但如果不擴(kuò)張，不深耕土地或維持有限的規(guī)模，企業(yè)是可以實(shí)現(xiàn)自負(fù)盈虧的市場上有很多這樣的案例

在租售并舉的國家政策下，住房租賃作為萬億規(guī)模的微利行業(yè)，是補(bǔ)民生短板的重要舉措因此，趙冉也提到，在保障民生的過程中，政府扮演的是底層角色，而其中的住房租賃公司要扮演好服務(wù)者的角色很多企業(yè)早就踏上了房屋租賃的軌道，但是放了一炮之后，就沒有競爭實(shí)力了其實(shí)說到底，這個(gè)行業(yè)比拼的是運(yùn)營和服務(wù)據(jù)趙冉觀察，目前有兩類企業(yè)提前沖了:一是有酒店運(yùn)營背景的企業(yè)，二是有自己物業(yè)管理公司的企業(yè)，因?yàn)榭梢圆粩啻蚰プ约旱姆?wù)水平

回顧住房租賃行業(yè)的發(fā)展，從初創(chuàng)企業(yè)到更有實(shí)力的住房租賃品牌占據(jù)主流，伴隨著國家隊(duì)租賃房的大規(guī)模進(jìn)入，未來市場的主力無疑是國家隊(duì)和房企的機(jī)構(gòu)那么，作為探路者的創(chuàng)業(yè)公寓品牌未來將何去何從

對此，趙冉給了她答案她認(rèn)為，企業(yè)應(yīng)該首先確定發(fā)展方向，然后確定發(fā)展模式比如專注于本地市場的深耕企業(yè)，可以提升服務(wù)附加值，或者轉(zhuǎn)型為沒有品牌的第三方運(yùn)營管理公司

去年，ICCRA基于市場調(diào)研，推出了首個(gè)住房租賃行業(yè)產(chǎn)品分級標(biāo)準(zhǔn)，將市場現(xiàn)有產(chǎn)品分為高端公寓，青年公寓，宿舍公寓和租賃社區(qū)趙冉說，目前，市場上總有一種產(chǎn)品類型適合企業(yè)的發(fā)展方向

03

未來住房租賃業(yè)的三大特征

產(chǎn)品，服務(wù)，人才是企業(yè)的強(qiáng)項(xiàng)。

對于未來的住房租賃行業(yè)，趙冉認(rèn)為應(yīng)該算是一個(gè)新經(jīng)濟(jì)行業(yè)，會帶來很多變化:

第一，從租客和市場的角度來看，租房會成為大家普遍接受的新生活方式這也意味著市場將有更高的訂單和更多的人民幣需求租賃產(chǎn)品不僅要有優(yōu)美的居住和舒適的生活空間，還要關(guān)注客戶的情感，文化和社會需求等市場需求會驅(qū)動供給側(cè)不斷變化

第二，會形成非常完善的產(chǎn)業(yè)鏈但以美國的房屋租賃行業(yè)為例，趙表示，這個(gè)行業(yè)的供應(yīng)商類型有110多種，是一個(gè)龐大而復(fù)雜的產(chǎn)業(yè)鏈可是，中國的住房租賃行業(yè)仍然缺乏匹配的供應(yīng)商體系但一個(gè)明顯的趨勢是，越來越多的供應(yīng)商正在調(diào)整產(chǎn)品研發(fā)模式，進(jìn)入住房租賃行業(yè)未來行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈會越來越完整

第三，住房租賃行業(yè)不僅帶來了房地產(chǎn)市場的重組，也對金融行業(yè)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響趙冉介紹，在發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品中，租賃住房的房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品占到了兩位數(shù)但在國內(nèi)，公募租房REITs才剛剛起步，未來發(fā)展空間還很大可以預(yù)見，未來住房租賃產(chǎn)品將在金融市場中扮演壓艙石的角色

瞄準(zhǔn)廣闊的市場前景，緊貼城市發(fā)展脈搏，住房租賃公司也在與行業(yè)共同成長趙冉認(rèn)為，目前，產(chǎn)品力和服務(wù)力是企業(yè)的強(qiáng)項(xiàng)

重資產(chǎn)模式的企業(yè)，思考的是如何實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的增值和保值，如何在發(fā)展過程中降低融資成本，如何選擇合適的供應(yīng)商，如何標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品以增強(qiáng)產(chǎn)品實(shí)力，此外，企業(yè)重點(diǎn)解決的問題是人才結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，為企業(yè)儲備具有綜合服務(wù)能力的人才，提升企業(yè)整體服務(wù)能力。

根據(jù)消息顯示，在專注打造住房租賃行業(yè)專業(yè)化智庫的基礎(chǔ)上，ICCRA正在不斷豐富賦能行業(yè)發(fā)展的新內(nèi)容今年以來，ICCRA與北京第二外國語學(xué)院聯(lián)合開設(shè)了業(yè)內(nèi)首個(gè)房屋租賃課程，廣泛協(xié)調(diào)整合優(yōu)質(zhì)資源，鏈接國際國內(nèi)，上下游產(chǎn)業(yè)等相關(guān)各方通過這一課程，為行業(yè)輸送了新鮮血液，為解決制約行業(yè)發(fā)展的專業(yè)人才短缺問題提供了可靠路徑

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