最近幾天，殼牌在港交所上市交易，成為首只以雙主上市+介紹上市形式回歸香港的中概股。

事實(shí)上，面對(duì)中國(guó)股市的逼退和國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)降溫，二次上市被視為殼規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的最佳方案。

但是打鐵還需自身努力，企業(yè)的長(zhǎng)期價(jià)值取決于自身的硬實(shí)力因此，伴隨著行業(yè)的深度調(diào)整，殼牌也找到了跨越行業(yè)波動(dòng)期的解決方案

2021年底，殼牌發(fā)布了一體兩翼戰(zhàn)略一體是二手房和新房交易服務(wù)軌道，兩翼分別是完整的大戶事業(yè)群和普惠住宅事業(yè)群這也意味著貝殼將觸角伸向了家裝租房賽道

租賃業(yè)務(wù)是一個(gè)重要的分支日前，貝殼租房與萬(wàn)樂(lè)公寓共同投資的首個(gè)青年公寓項(xiàng)目正式落地上海徐匯區(qū)，這標(biāo)志著貝殼租房多元化供給的探索，邁出了關(guān)鍵一步自此，貝殼租房的經(jīng)營(yíng)脈絡(luò)逐漸為外界所明了

那么，貝殼青睞的出租賽道現(xiàn)狀如何呢貝殼為什么選擇長(zhǎng)租作為出發(fā)點(diǎn)貝殼租房與其他房屋租賃企業(yè)有何不同帶著這些問(wèn)題，我們與RealData和貝殼租房的相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行了對(duì)話

01

關(guān)于行業(yè)制度化:要努力掃清發(fā)展障礙。

一直以來(lái)，前期投入大，整體回報(bào)周期長(zhǎng)是長(zhǎng)租行業(yè)固有的硬傷因此，長(zhǎng)租賽道上的雷雨層出不窮，也給房屋租賃行業(yè)的發(fā)展蒙上了一層揮之不去的陰影不過(guò)，在RealData高級(jí)分析師黃輝看來(lái)，這并不意味著機(jī)構(gòu)租賃的方向是錯(cuò)誤的

根據(jù)消息顯示，美國(guó)54.7%的房屋由專業(yè)機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)管理，英國(guó)為66%，德國(guó)為48%，日本為83%相對(duì)而言，中國(guó)的制度化普及率不足，發(fā)展不足粗略估計(jì)，中國(guó)市場(chǎng)總量中機(jī)構(gòu)擁有，管理和運(yùn)營(yíng)的比例不到5%，一線核心城市機(jī)構(gòu)化率不到20%

對(duì)此，黃輝表示，與個(gè)人房東相比，住房租賃公司在租賃產(chǎn)品和租賃服務(wù)方面更加專業(yè)在以單租為主的市場(chǎng)中，難以進(jìn)行法律約束和監(jiān)管，市場(chǎng)缺乏相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)，租客滿意度低，租賃關(guān)系不穩(wěn)定，租期短等問(wèn)題突出，另一方面，現(xiàn)有房源以兩居室，三居室為主，而租客更傾向于小戶型，廉租房，供需匹配錯(cuò)位

黃輝認(rèn)為，住房租賃企業(yè)可以通過(guò)專業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力為租戶提供優(yōu)質(zhì)的租賃產(chǎn)品和服務(wù)，同時(shí)也更容易進(jìn)行行業(yè)監(jiān)管所以制度發(fā)展有利于形成規(guī)范的住房租賃市場(chǎng)，讓租客住得更穩(wěn)更舒服

但不可否認(rèn)的是，住房租賃企業(yè)仍然面臨著利潤(rùn)空間小，融資成本高，融資渠道窄等問(wèn)題。因此，黃輝認(rèn)為，應(yīng)該從兩個(gè)方面清除體制發(fā)展的障礙:

一是要加強(qiáng)政策引導(dǎo)和扶持，提供土地，金融，稅收等優(yōu)惠，讓住房租賃企業(yè)落戶，提高市場(chǎng)主體積極性同時(shí)，要不斷完善住房租賃監(jiān)管體系，積極推進(jìn)租賃立法，促進(jìn)租賃市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展

第二，從市場(chǎng)角度來(lái)看，住房租賃企業(yè)要不斷探索新的商業(yè)模式，在降本增效的同時(shí)，要不斷提升對(duì)租戶，業(yè)主或資產(chǎn)的服務(wù)能力，為租戶提供優(yōu)質(zhì)，多元化的租賃產(chǎn)品和服務(wù)。

02

論企業(yè)的角色定位:保障民生與企業(yè)盈利并不對(duì)立。

回顧中國(guó)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展歷程，從2001年初步培育至今的20多年間，它承擔(dān)了補(bǔ)充和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，作為保障民生工具的去杠桿作用2016年租購(gòu)并舉的提出，使得我國(guó)以市場(chǎng)配置為主體，政府提供基礎(chǔ)保障的住房租賃體系逐步完善發(fā)展

如今，中國(guó)租房人口超過(guò)2億，每年有數(shù)百萬(wàn)畢業(yè)生涌入租房市場(chǎng)長(zhǎng)租顯然是剛需那么，長(zhǎng)租企業(yè)在實(shí)現(xiàn)居者有其屋的民生保障中應(yīng)該扮演什么角色呢

對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，黃輝給出的答案是:產(chǎn)品和服務(wù)的提供者她認(rèn)為，住房租賃企業(yè)作為產(chǎn)品和服務(wù)的提供者，應(yīng)充分發(fā)揮專業(yè)，高效的優(yōu)勢(shì)，洞察不同收入群體租客的租房需求和偏好，提供優(yōu)質(zhì)的一床，一房，一套房出租房，多元化的租房服務(wù)同時(shí)，他們可以組織各種社區(qū)活動(dòng)，幫助租戶更好地融入城市生活，不斷改善他們?cè)诔鞘械淖夥矿w驗(yàn)

某種程度上，行業(yè)的民生屬性和企業(yè)的逐利性之間似乎存在天然的矛盾，但在黃輝看來(lái)，兩者并不對(duì)立住房租賃具有準(zhǔn)公共物品的屬性滿足住房租賃的巨大需求，不僅需要政府的支持，引導(dǎo)和規(guī)范，更需要市場(chǎng)的專業(yè)性和高效性黃輝說(shuō)，房屋租賃本身就是一個(gè)微利行業(yè)雖然現(xiàn)階段行業(yè)內(nèi)大部分住房租賃公司尚未實(shí)現(xiàn)盈利，但伴隨著未來(lái)商業(yè)模式的不斷升級(jí)，住房租賃行業(yè)的效率將會(huì)得到提升，住房租賃的準(zhǔn)公共物品屬性定位與企業(yè)的盈利屬性必然會(huì)達(dá)到一種平衡狀態(tài)

科控股副總裁，貝殼租房戰(zhàn)略業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人宋春輝也坦言，在一定程度上，住宅租賃本身可以說(shuō)是無(wú)利可圖的生意，不太可能出現(xiàn)暴利企業(yè)或商業(yè)模式因此，貝殼租房在進(jìn)入市場(chǎng)之前就有明確的低利潤(rùn)，可持續(xù)的發(fā)展定位

宋春輝說(shuō)，貝殼分兩部分看租房市場(chǎng)首先，中國(guó)有很大一部分人，尤其是年輕人是租房者，租房市場(chǎng)是一個(gè)民生行業(yè)在這個(gè)民生行業(yè)，貝殼需要貢獻(xiàn)自己的企業(yè)力量第二，租賃不是暴利市場(chǎng)，而是能產(chǎn)生持續(xù)收入的微利市場(chǎng)堅(jiān)持長(zhǎng)期原則的企業(yè)，需要耐心和精耕細(xì)作，貝殼始終堅(jiān)持做難做的事，做對(duì)的事

03

談貝殼租房業(yè)務(wù):創(chuàng)造三大價(jià)值

自去年年底殼牌確定一體兩翼戰(zhàn)略以來(lái)，殼牌調(diào)動(dòng)了各部門的精英力量，專門從事租賃業(yè)務(wù)在科控股副總裁，貝殼租賃運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人看來(lái)，貝殼租賃要做的就是充分發(fā)揮自身的能力稟賦，為行業(yè)和社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值

首先，在供給端，貝殼租房希望通過(guò)更多的模式創(chuàng)新和探索，在今年為市場(chǎng)提供10萬(wàn)套優(yōu)質(zhì)房源。

根據(jù)消息顯示，目前貝殼租房在供給端的戰(zhàn)略布局基本涵蓋了當(dāng)前租房市場(chǎng)的主流商業(yè)模式具體分為四大業(yè)務(wù)板塊:一是繼續(xù)保持傳統(tǒng)的租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，二是為長(zhǎng)租公寓提供運(yùn)營(yíng)服務(wù)，第三，貝殼推出自營(yíng)貝殼無(wú)憂租托管服務(wù)，為分散的小業(yè)主和租客提供一站式，專業(yè)化的托管服務(wù)，第四，貝殼也將嘗試共同投資建房，根據(jù)不同城市政策鼓勵(lì)的方向和各個(gè)城市的供應(yīng)特點(diǎn)，探索多種供應(yīng)產(chǎn)品

其次，在用戶端，可以為消費(fèi)者提供更多的保障和增值今年3月，貝殼租房正式面向租房者和業(yè)主推出七大弱光服務(wù)保障，涵蓋透明收費(fèi)，租金保障，人身財(cái)產(chǎn)保障等，并通過(guò)更高標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)不斷優(yōu)化消費(fèi)者的找房體驗(yàn)和租房質(zhì)量

最后，在行業(yè)方面，張山表示希望通過(guò)殼牌多年積累的數(shù)據(jù)，能夠給行業(yè)帶來(lái)一些專業(yè)的研究，對(duì)市場(chǎng)發(fā)展方向給出更多的建議，促進(jìn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。

那么，在長(zhǎng)租的軌道上，貝殼租房此時(shí)的信心如何宋春輝表示，過(guò)去20年，租賃是貝殼的主要業(yè)務(wù)之一，貝殼和連鎖店服務(wù)了近千萬(wàn)的租賃需求因此，貝殼對(duì)于租賃行業(yè)，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，線上線下運(yùn)營(yíng)能力，客戶保障，以及如何在行業(yè)內(nèi)實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)有著深刻的理解，這也為貝殼以全新的姿態(tài)進(jìn)入租賃軌道提供了基礎(chǔ)和保障

自進(jìn)入市場(chǎng)以來(lái)，殼牌始終踐行著鎖定人才，培育城市競(jìng)爭(zhēng)力的使命通過(guò)更好的盤活存量，創(chuàng)造新的供給，并根據(jù)自身優(yōu)勢(shì)，不斷探索出適合各類人群和需求的租房產(chǎn)品

以集中式公寓為例，貝殼沒(méi)有走傳統(tǒng)集中式公寓重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的老路今年年初，貝殼租房與萬(wàn)樂(lè)公寓共同投資的青年公寓項(xiàng)目，由舊廠房改造而成，摒棄了傳統(tǒng)集中式公寓重資金投入，快回報(bào)的思維，將租金降至當(dāng)?shù)馗咝．厴I(yè)生能夠支付的水平，幫助年輕人實(shí)現(xiàn)職住一體化的居住需求

根據(jù)消息顯示，截至3月31日，在去中心化的房源供應(yīng)中，貝殼已進(jìn)駐的7個(gè)城市租金大幅上漲在集中式公寓的探索中，貝殼租房投資運(yùn)營(yíng)的首個(gè)青年公寓項(xiàng)目——萬(wàn)樂(lè)公寓在上海徐匯區(qū)正式投入運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目總數(shù)達(dá)到2979個(gè)，最高滿租率達(dá)到97%，合建公寓作為蘇州自主簽約的第一個(gè)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)了城市公寓項(xiàng)目0—1的突破

宋春輝表示，在住有所居的時(shí)代，貝殼租房致力于與時(shí)俱進(jìn)，利用自身的資源稟賦，幫助行業(yè)降低成本，提高效率，真正探索出低利潤(rùn)可持續(xù)的可行路徑，為供需兩端貢獻(xiàn)自己的力量。

上一次選擇

ICCRA趙冉:租賃住房的政策仍需完善，企業(yè)需要在產(chǎn)品，服務(wù)和人才方面突破長(zhǎng)租和探索者。

中海長(zhǎng)租公寓:資產(chǎn)管理，效率提升，長(zhǎng)租，探索者。

王新公寓:租賃市場(chǎng)正等待公募REITs重燃投資熱情，長(zhǎng)租和探索者

融信長(zhǎng)租:自持房源與市場(chǎng)需求匹配度更好，長(zhǎng)租探索者

萬(wàn)科園區(qū)長(zhǎng)租新方向:長(zhǎng)租探索者

合景泰府長(zhǎng)租產(chǎn)品從居住空間到租售同權(quán)，長(zhǎng)租，探索者的迭代

龍湖冠寓:讓青年才俊實(shí)現(xiàn)安居，長(zhǎng)租，探索者的夢(mèng)想

惠張愛華:租房也可以有和買房一樣的品質(zhì)，長(zhǎng)租和探索者。

碧桂園長(zhǎng)租戰(zhàn)略的堅(jiān)持與新選擇:長(zhǎng)租探索者

羅毅:人們?cè)絹?lái)越愿意在租房，長(zhǎng)租，探險(xiǎn)者上花錢。

成家公寓總裁莊松成:長(zhǎng)租企業(yè)要發(fā)揮專業(yè)能力，探索長(zhǎng)租。

沃趣公寓楊季:品質(zhì)租房時(shí)代的到來(lái)可能需要五年，長(zhǎng)租探索者。

中房寓公寓:在嚴(yán)冬中成長(zhǎng)起來(lái)的資本寵兒，長(zhǎng)租，探索者。

甘薇:集中式公寓可以定義未來(lái)長(zhǎng)租探索者。

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