最近3年不要碰‘金德悅’的學(xué)區(qū)房，尤其是老學(xué)區(qū)房在21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者的采訪中，無論是在西城區(qū)浸淫多年的經(jīng)紀(jì)人，還是在西城區(qū)研究房源的家長，都達(dá)成了這樣的共識

最近幾天，北京市西城區(qū)2022年幼兒園入學(xué)成績出爐731后買了頂級學(xué)區(qū)房的家長，夢想又破滅了，尤其是德勝學(xué)區(qū)，731后的孩子都出區(qū)了，月壇學(xué)區(qū)的孩子也錯過了重點(diǎn)小學(xué)

我們拿一套單價19萬的房子，我們都和隔壁學(xué)區(qū)單價12萬的房子上同一所小學(xué)誰都很難把它放在一邊去年6月，一位沖刺購買德勝學(xué)區(qū)老牛小玉祥小學(xué)對口學(xué)區(qū)房的家長表示，買房時已經(jīng)知道多校劃片政策，但還是想賭一把對口牛小的概率去年的錄取結(jié)果潑了一盆冷水今年，孩子終于轉(zhuǎn)到了隔壁新街口學(xué)區(qū)的普通小學(xué)

當(dāng)學(xué)區(qū)房比牛小的確定性被消解，頂級學(xué)區(qū)房的光環(huán)也就因此黯然失色，教育的附加值也就消除了老小成交量和成交價格下降，北京西城學(xué)區(qū)房削峰填谷趨勢越來越明顯

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，一方面頂級學(xué)區(qū)房下跌，另一方面周邊學(xué)區(qū)房逐漸升溫過去相對薄弱的會展路學(xué)區(qū)房甚至出現(xiàn)了搶房的情況

而還在苦苦追求教育附加值的家長們，又開始了一次大遷徙——聽說進(jìn)好學(xué)校的概率很大，趕緊買我害怕聚在一起誰也不能保證我打開的盲盒會中獎我聚得越多，概率越低一位家長感慨地說，現(xiàn)在是買了針，舍得

大撤退

今年年初，德勝的營業(yè)額很低，一個月的營業(yè)額甚至不如去年的淡季德勝區(qū)一位資深經(jīng)紀(jì)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，不僅年初的傳統(tǒng)旺季不旺，近期的成交量也比較冷清2026年之前可能不會有大的改善

前面提到的金德悅是西城區(qū)金融街，德勝，月壇學(xué)區(qū)的簡稱也是西城這個教育高地的塔尖被譽(yù)為頂級學(xué)區(qū)，區(qū)域內(nèi)有多所優(yōu)質(zhì)小學(xué)

尤其是德勝區(qū)幾乎等于六角勇士，隨便拿出一個小學(xué)都不常見因此，該區(qū)域?qū)W區(qū)房價格一度沖上20萬元/平方米去年最火的時候，一夜?jié)q價百萬元的情況并不少見

可是，去年7月，德勝全部錄取結(jié)果出區(qū)后，該區(qū)房屋交易量和成交價格急轉(zhuǎn)直下，解約，降價出售案例接連出現(xiàn)此后德勝區(qū)的成交量一直在低位徘徊，中間也有回暖跡象，但整體還是很冷

根本原因在于高價買房卻上不了好學(xué)校長期的漲價預(yù)期也被戳破，家長開始從頂級學(xué)區(qū)房撤退

舊破小的房子首當(dāng)其沖，價格在短時間內(nèi)大幅下跌直到最近，價格仍比去年的高點(diǎn)低一點(diǎn)

以1990年建成的新外街小區(qū)一套60平米的小兩居室為例去年6月成交單價16萬左右今年6月，同一戶型單價降至14萬元本來這個小區(qū)的房源每年都會保持一定的增長綜合計算后，一套老小整體降價接近150萬元

據(jù)前述經(jīng)紀(jì)人介紹，該區(qū)域老小房打折現(xiàn)象相當(dāng)普遍反而陽光麗景的房價一直穩(wěn)定在16—18萬元區(qū)間市場上的房子出來后，可以很快成交

和碩研究院首席分析師郭毅表示:‘老破小’學(xué)區(qū)的住房幾乎是‘成功教育，失敗教育’，住房價值基本墊底，全靠教育附加值支撐一旦學(xué)區(qū)房政策調(diào)整，這類房源的價值降低效果立竿見影

不僅是學(xué)區(qū)房，連老破小的房子整體價值都在縮水來自機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京傳統(tǒng)意義上的舊破小成交量首次跌破50%均線，而二新房則保持增長態(tài)勢，突破20%

新費(fèi)用

與傳統(tǒng)頂級學(xué)區(qū)房的沒落形成對比的是，周邊的弱勢學(xué)區(qū)房開始蠢蠢欲動。

月壇學(xué)區(qū)旁邊的展路片區(qū)，原本在家長的選擇中排名靠后，但自從去年金德月受挫后，展路可以保證西外福小學(xué)和奮斗小學(xué)銀河校區(qū)這兩個相對優(yōu)質(zhì)的選擇，進(jìn)而成為家長追求的新目標(biāo)。

在家長看來，與其花高價買金德月的房子上普通小學(xué)，不如花中等單價買會展路的房子求穩(wěn)。

2022年的錄取結(jié)果中，展覽路學(xué)區(qū)的學(xué)位也比較充足731之后的孩子至少可以進(jìn)西外附小銀河校區(qū)和奮斗小學(xué)

據(jù)一位長期在會展路工作的房產(chǎn)中介介紹，會展路去年的成交量有所好轉(zhuǎn)今年7月小升初錄取結(jié)果出來后，該區(qū)域房屋交易量明顯增加，甚至是德勝區(qū)的幾倍

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者找到了一位去年底購買會展路學(xué)區(qū)房的年輕家長她說她的孩子將在2025年進(jìn)入小學(xué)她是從德勝學(xué)區(qū)搬到會展路的購房者之一原因是她不敢再賭德勝對口小學(xué)了就算展覽路最后調(diào)整了，至少房價沒那么高，房子住著還可以

連續(xù)兩年接手德勝調(diào)劑生源的新街口學(xué)區(qū)房，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房也出現(xiàn)漲價。

在新街口學(xué)區(qū)，皇城根小學(xué)官園分校對面的官園公寓最近出現(xiàn)了搶房現(xiàn)象一套141平方米的四居室，售價2300萬元，吸引了三四十組客戶房東臨時加價20萬，依然沒有阻擋購房者的看房熱情現(xiàn)在住在里面的租客不同意以后這么多人來查看房子

新街口學(xué)區(qū)今年的錄取結(jié)果也很理想就連731后群體也能進(jìn)房子對面的小學(xué)相比之下，皇城根小學(xué)官園校區(qū)是‘老牛’，家長要的是確定性一位負(fù)責(zé)該區(qū)域的經(jīng)紀(jì)人解釋道

不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，家長對這種入學(xué)確定性的追求短期內(nèi)不會消失，從頂級學(xué)區(qū)房逃離的需求可能會陸續(xù)推高周邊學(xué)區(qū)房的房價。

不確定的賭博

盡管現(xiàn)階段教育資源仍然不平衡，但致力于教育公平的改革已經(jīng)穩(wěn)步推進(jìn)。

去年以來，多校劃片，教師輪崗，學(xué)區(qū)房指導(dǎo)價等政策接連來襲今年，北京多個區(qū)公布了學(xué)額到校計劃

所謂校額到校，是指將優(yōu)質(zhì)高中招生指標(biāo)分配給初中的一種做法，也是促進(jìn)教育公平的一種措施從2014年開始，北京市出臺了學(xué)額到校的政策，但覆蓋的初中數(shù)量較少在2021年的招生計劃中，優(yōu)質(zhì)高中50%以上的招生名額將分配給北京市所有初中，這意味著普通初中成績優(yōu)異的學(xué)生有更多機(jī)會進(jìn)入重點(diǎn)高中

各種措施多管齊下學(xué)校和房子的聯(lián)系不再是單線定線，目的是降低家長對學(xué)區(qū)房的熱情

還在拍的家長減少了，觀望情緒濃厚前述德勝中介人士告訴記者，目前客戶都在西城各個區(qū)做比較，少數(shù)決心買的做了最壞的打算，也不指望房子能換來好學(xué)校

但是，房子和學(xué)校解綁還有很長的路要走雖然過去一年的各項政策對學(xué)區(qū)房進(jìn)行了更多的限制，但總體來說，名校的教學(xué)質(zhì)量并沒有被明顯稀釋，所以教育的均等化是一個漸進(jìn)的過程郭毅補(bǔ)充道，學(xué)區(qū)房的價值變化也是一個長期的過程

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