斑馬消費楊柘

掙扎了一年的房地產行業終于交出了成績單，100強房企中90%出現下滑，整體下滑幅度超過40%行業老大碧桂園少賣2800億，銷售額同比下降38.81%至4410.9億元

關鍵是，萬科與亞軍保利，碧桂園的銷售額差距從上千億縮小到300億元以內按照現在的趨勢，太空房公司大概率會在2023年丟掉老大的位置這意味著以高周轉為核心的碧桂園模式即將終結

對于碧桂園來說，短期的陣痛還是沒有完全解除的流動性危機長期來看，地產業務重在三四線，商業價值難以提升，也缺乏像萬科，華潤，招商蛇口，龍湖這樣的地產+業務

當新的房地產周期即將開始時，差異化，綜合化的房地產業務將逐漸取代上一個時代的高周轉，重負債模式碧桂園及其弟子，何去何從

高周轉率時代的終結

11月底，地產老大，宇宙地產公司碧桂園給徘徊的房地產行業打了一針雞血。

我上一次這么做是恒大，全民營銷，全國所有樓盤7.8折。

一個創意，第一個用了天才，可能會得到一定的效果，第二個用了大概率，效果一般。

從當時的實際情況來看，碧桂園的這一波優惠也是象征意義大于實際意義:碧桂園的項目大多位于三四五線城市，選擇余地有限，既然是現房，說明這幾個項目都是兩三年前就開始賣的，但是順周期還沒賣出去的房子在逆周期時期能不能折價出售

12月底以后的實際效果其實也印證了這一點克而瑞的數據顯示，2022年12月，碧桂園繼續降價，銷售均價為8081.33元/平方米，同比下降約500元，環比減半即便如此，銷售情況依然較為低迷，單月交易銷售額218.6億元，同比下降22.73%，環比下降39.45%

去年碧桂園銷售4410.9億元，少2800億元，同比下降38.81%，銷售面積5236.3萬平方米，同比下降37.75%。

過去的2022年，已經確認是房地產行業的低谷近九成百強房企業績同比下滑，全年累計銷售規模同比下降41.6%大型房企整體目標完成率處于歷史低位

鉆石時代的領頭羊畢橫萬榮去年銷售額只有450.7億元，2021年為4356.3億元，只剩零頭，排名也降至第34位，融創稍好，銷售額1607.5億元，下滑超過70%，排名從第三位下滑至第十一位，即使最好的萬科銷售額也下降了30%。

所以碧桂園還能守住行業老大的位置，確實難能可貴。

但萬科，保利，碧桂園的差距在縮小2021年銷售差分別是1000億和2300億，去年只剩下不到300億

在碧桂園全面收縮過冬的時候，萬科，保利這些高材生已經在現金儲備充裕的基礎上開始抄底新的一年，碧桂園很可能會讓出老大的位置

這可能意味著中國房地產業的碧桂園時代即將結束行業代表已經從畢橫萬榮變成了擴大版的招寶萬金

農民楊國強，創業多年，并不明顯碧桂園2007年銷售額突破100億，進入中國十大房地產公司名單但那是招各種錢的黃金時代，業內推崇SOHO中國這樣的明星房企

時隔多年，碧桂園在TOP10榜單后半段徘徊多年真正的躍升發生在2015 —2018年期間:2015年公司銷售額1401.8億元，行業排名第七，兩年后以年均近100%的增速成為行業龍頭，2017年銷售額5500.1億元，登頂后，2018年仍保持30%以上的增速，銷售額達到7286.9億元

但此后，尤其是震驚全國的安全事故頻發后，碧桂園就跑不動了從2018年到2021年，其銷量幾乎停滯不前，直到2022年遭遇大跌

房地產進入新周期。

房地產政策收緊幾年，2020年推出的三條紅線已經敲定該行業最終將在2021年開始其下行周期經過一年多的調整，特別是三支箭重新出山，房地產行業即將走出低谷，這已經成為各界的共識

任何行業，經過一段調整期后，都不會以完全相同的方式回來快餐，白酒，互聯網，醫療都是如此，房地產行業也不例外

在新的房地產周期中，我們在上一個逆周期時刻做出的大部分趨勢預測都將一一上演:

差異化，城市差異化，房企差異化，產品差異化還有幾個城市的房地產市場可以奏樂起舞一些房企注定要退出歷史舞臺哪些球員補位經濟適用房，純剛需房，改善型及以上住房的市場走勢也會有很大不同

市場格局將趨于穩定，一批真正的全國性房企，加上一批深耕的區域性房企和一批基于地產+業務的特色房企，將在行業中各顯神通。

前幾年那些沖擊千億的黑馬玩家，還有幾個現在，他們都掉進了同一個陷阱

碧桂園以高周轉模式登頂后，市場蜂擁而至，誕生了一批小碧桂園，最典型的就是中糧但中糧將物業公司賣給碧桂園后，仍處于艱難的自救狀態

事實證明，所有行業成熟后的結構其實差別很大。

從開發到開發+運營，這其實是房地產行業已經看到并一直在推動的方向畢竟賣房是一次性交易，小區物業費，商場客流量，公寓租金才是流水

無論哪種趨勢，碧桂園都是首當其沖。

如果說流動性危機是碧桂園的短痛，長壓，那是碧桂園長期重倉三四線城市造成的。

低線戰略幫助碧桂園抓住了上一輪城鎮化和棚改貨幣化的機遇但是在差異化的時代，這種策略會給公司帶來很大的壓力——所以你看，恒大的房子大部分都賣出去了，卻沒有交付，而碧桂園旗下有很多現房卻無人問津

今年上半年，碧桂園69%的銷售金額來自三四線城市，31%來自一二線城市2020年至2021年，公司股權合同銷售金額的54%和64%分別來自三四線城市

這種拼多多式的上升方式注定會造成口碑的下滑給你一個五星級的家被嘲諷為給你一個五周的家，代表了業主內心深處的無奈

長期習慣于快速發展的房地產開發模式，導致碧桂園在運營業務上的缺位2019年，公司提出高科技大型綜合企業的定位，將房地產，機器人，現代農業確定為企業發展的三駕馬車

農業板塊的鳳凰優化在大規模關店后鮮有人提及雖然楊國強對機器人業務比較重視，但離真正的大規模應用還有相當大的差距

在房地產業務之外，碧桂園在物業領域的服務也處于行業領先地位但是，它的問題和碧桂園所有的投資業務一樣當核心地產業務的地位和含金量都不穩定的時候，次核心和邊緣業務的命運就很難說樂觀了

現在，只有楊國強一家能拯救碧桂園。

2022年12月底，碧桂園再次調整董事會，兩位創業元老退出公司最高決策層進一步深化了楊家族成員+職業經理人的結構再過幾天，楊將減持50億港元的碧桂園服務，無息，無抵押借給碧桂園

不管是長痛還是短痛，都只能持續。

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