在中國內地，第一個被LEED認證的商場，出現在2005年。往后17年間，對應數字逐年遞增。據不完全統計，截至目前，已有53家商場獲得了LEED認證。據贏商大數據發布的2021年商場業績排名，銷售額在90億以上的商場共有7個，其中4個項目均獲得LEED認證，且均為高端項目。

由此可見，中國最“賺”的商場，都在做LEED。在這條綠色賽道上，港資企業搶先領跑，太古、恒隆等高端mall運營商實力不可小覷；民營企業奮力追趕，印力則是其中的典型樣本玩家。后疫情時代，疊加著“雙碳”目標——2030年前實現碳達峰，2060年前實現碳中和，負責任投資成為主流。投資者把綠色理念、可持續性、ESG等議題納入基本分析，以識別企業或資產是否具有成長性、重大風險以及資本溢價。

逐“綠”而上，已然成了頭部商業地產企業搶占市場的新賽道。而綠色認證之路，見證著企業角色之轉變，重塑了商業產品之迭代與認知。

01

LEED認證:

商業地產的綠色轉型“良藥”

4月，中國證監會首次將ESG納入投資關系指引，加速了可持續發展與投資市場之間的相互聯系，綠色環保已成為商界新時尚。

目前，綠色理念已逐漸滲透進商業領域全產業鏈的實踐當中:

*商場、寫字樓中“綠色建筑”漸成標配，使用可持續材料建造，在室內安裝節能設備和設施，為用戶提供綠色消費場所與辦公環境；

*物流園區建立綠色物流供應鏈，在倉儲、包裝、分銷、回收等供應鏈流程中更新物流技術，構建綠色物流體系；

*餐飲企業研發更天然、更環保的食材，推出健康主題菜品，以滿足消費者的健康飲食需求；

......

身處可持續的浪潮之中，商業地產在整個資產生命周期中均面臨巨大的去碳化挑戰，其中繞不開的是建筑的綠色化轉型，而LEED則是行之有效的轉型工具之一。

LEED認證由美國綠色建筑委員會運作，是目前全球各類綠色建筑評估中最完善、最具權威性的評估標準，被譽為綠色建筑界的“奧斯卡”。

LEED主要有三大分支體系，由選址與交通、節水增效、室內環境質量等九大評價指標構成。根據得分情況，項目可獲得認證級、銀級、金級、鉑金級四個等級。

LEED，是商業資產增值與商業品牌的無形推手。

據USGBC調研顯示，有61%的企業領導者認為，踐行可持續發展可以為他們帶來市場和財務業績的改善，同時實現品牌差異化，提高企業的市場競爭力。

換言之，商業地產項目追求LEED認證，背后有兩大驅動力:經濟效益與品牌效益。

具體而言，LEED認證能夠為企業/投資者及其資產帶來六個方面的經濟效益:

*提高租金及售價。得益于出色的交通區位，以及優質的物業設施與管理服務，LEED認證有著強勁的租賃需求與穩定的租戶結構。據仲量聯行統計，北京、上海、廣州、深圳、成都這 5 個城市中，LEED認證的項目租金比非綠色認證項目高出10%~13.3%，平均售價則高出8.9%~14.4%不等。

*降低空置率。據仲量聯行統計，LEED 認證滿足品牌租戶對綠色建筑認證背書的需求，獲得認證的項目空置率比非認證項目低4%。

*節約運營成本。據USGBC統計，2015年-2018年，美國的LEED認證項目在能源、運營、水資源等三大類成本上分別節約了12億美元、7.15億美元和1.5億美元。

*獲得政策及資源傾斜。隨著可持續發展及 “雙碳” 目標提出，各省市對綠色建筑提供多樣的激勵政策，主要涵蓋土地轉讓、財政補貼、稅收、企業資質等環節。

*提升資產價值。哈佛大學研究顯示，投資者傾向支付溢價予綠色表現優越的公司。LEED認證可進一步幫助企業實現ESG目標，提升資產價值。

*促進綠色融資。綠色金融愈發成為綠色經濟轉型的催化劑，太古、新世界、凱德等頭部企業都在做這類可持續融資。

營收增加，估值拉高，LEED認證給商業地產帶來的綠色溢價，不僅限于經濟效益，還有品牌效益——樹立健康、綠色品牌印象。

一方面，LEED認證符合環保議題，可實現環境效益的正向溢出，是企業社會責任的體現。

據USGBC統計，到2030年，LEED項目將減少5.4 億噸垃圾。同時，LEED對地理位置和可替代交通的高要求，使LEED項目使用者避免了超過60億公里的汽車行駛里程。

另一方面，LEED對物業的外部環境、內部設計與后期運營提出高標準，被認證項目可樹立綠色品牌印象。

LEED鉑金級認證獲得者廣州太古匯，將環保衛生間作為品牌宣傳口，借助戴森的創新烘干技術，在節能減排的同時大大提升了消費者的購物舒適性與體驗感，同步打造綠色環保的品牌印象。

廣州太古匯M層環保洗手間

縱覽國內商業地產進階之路，LEED認證繁榮生長，是時代選擇的結果。而從宏觀大勢，微縮至中觀布局，以及微觀個案，則會發現更多潛藏其間的規律與趨勢。

02

LEED認證中國用戶畫像:

港資集中、民營奮進，印力低調登頂

中國是在美以外LEED認證最大市場。截至2021年末，中國LEED認證面積全球第一，認證總項目數超4千個，認證項目總面積1.4億㎡。

從城市來看，上海LEED認證項目數量領跑全國，共有867個項目，面積近2500萬㎡，數量和體量均為全國第一。

分類型看，零售是中國LEED認證的第二大空間，認證項目已超過1200個。其中大部分為零售門店的認證，針對商場的認證仍是少數。

據贏商大數據不完全統計，截至目前，中國獲得LEED認證的商場共有53個，其中50個為購物中心，2個為獨立百貨，1個為寫字樓配套商業。

這些商場中，六成項目取得了LEED BD+C:核心與外殼認證，四成項目取得LEED O+M:既有建筑的認證。

2.1 LEED認證，中國商業地產市場成熟化的必由之路

商場做LEED，一定程度上是資本導向的產物。

就運營主體來說，上述53個項目中，以境外企業居多，占比57%，其中又以港資為主；內資企業占比43%，民營企業占絕對主體地位。

上市情況方面，項目運營商以上市企業居多，占比54%。

若以具有LEED認證的在管項目數量在2家以上的運營商為研究樣本，共有9家企業進入TOP5行列。其中，港資企業占絕對優勢，占據五席，且行業集中度高，其中太古地產以6個LEED項目位居第一。

民營企業方面，雖然數量上與港資企業相當，但企業類型較為分散，大多上榜企業僅有1個LEED認證項目。其中，印力憑借3個LEED認證在管項目，在民營中位列第一。

從企業類型與行業集中度來看，LEED認證的繁榮生長，離不開高度成熟的市場土壤。

由于國內市場環境尚未成熟、項目退出機制尚不完善，LEED認證驅動力稍顯不足。

根據仲量聯行發布的2020全球房地產市場透明指數顯示，香港是中國市場透明度最高的地區，相對而言，內地市場透明度總體水平較低。

房地產市場透明度是商業地產市場成熟度的量化指標。成熟市場，意味著更開放、透明的市場監管、交易與融資環境，同時也對商業資產的可持續發展有更高的要求。

市場環境的差異，導致兩地企業對LEED認證有全然不同的認知。

內地商業地產市場由于沉淀不足，優秀的商管品牌和運營能力始終是稀缺資源。

從各大內資企業LEED認證項目數量來看，低調登頂的印力，無疑打了個好樣:早早打通資本市場，踐行大資管體系，轉型全產業鏈、精細化運營打造標桿項目，成為后續資本運作的支撐。

用資管的思維做商業，繞不開的是綠色經營。極具國際視野的印力，從先人一步到傲視群雄，成長之路的關鍵在于掌握綠色密碼。

2.2 內地頭號玩家:印力，從行業探索者到綠色實踐領軍人

2019年，上海七寶萬科廣場獲得LEED金級認證，引領行業風向；2021年，上海南翔印象城MEGA獲得LEED鉑金級認證，成為上海首個純購物中心體LEED鉑金級認證項目；2022年上海松江印象城獲得金級認證。

此外，還有溫州印象城MEGA已獲LEED預認證......

從一眾港資企業中脫穎而出，印力成為擁有LEED認證項目最多的內資企業，離不開其前瞻性的可持續品牌理念，以及對萬科綠色基因的延續。

上海南翔印象城MEGA獲得LEED鉑金級認證

作為萬科集團旗下商管公司，印力對可持續領域的前瞻布局，源自于萬科的綠色基因:強調“全生命周期管控”的綠色低碳管理模式、推動綠色裝配式建造體系的應用、發起綠色基金——萬科公益基金會......

早在2014年，萬科即在集團范圍內提出所有新建建筑均需符合綠色建筑標準的要求。截至2020年底，萬科的綠色建筑面積達到2.31億㎡，在各類綠色地產榜單中遙遙領先。

與此同時，萬科物業拓展商辦業務前期，深耕寫字樓、酒店等物業服務，對于LEED認證具有領先國內的標準。因此后期在購物中心的建造、運營方面也延續了此套高標準。

基于此，印力的LEED之路上，從建筑認證到運營認證將綠色環保的經營理念注入每一個項目中。

2.3 印力項目圖鑒:從建筑的認證到運營的認證

• 2.3.1 上海七寶萬科廣場:建筑的認證，綠色實踐的起點

由印力運營的上海七寶萬科廣場，是萬科開發的第一個購物中心產品，也是國內第一批做LEED認證的商業綜合體，并于2019年獲得LEED BD+C，引領行業風向。

從建設初期，七寶萬科便以LEED BD+C標準設計與建設。

著手打造的“生態環境智能商圈”，采用領先的生態治理技術——靜電除塵系統，將24萬㎡的超大體量購物中心整體覆蓋，起到凈化空氣和隔絕有害氣體的作用，為消費者提供一個可“舒暢呼吸”的沉浸式綠色購物環境。

上海七寶萬科廣場

能耗優化方面，采用機電系統啟停管理及能耗規劃，在日常管理中嚴格執行對供配電系統、地庫排風、衛生間熱水器、照明系統、電梯系統、冷凍機、鍋爐系統、給排水、車庫管理系統等多方位節能管理。

七寶萬科在環保節水方面成效不少:采用節水潔具，相較于LEED認證標準，項目室內用水量減少50.01%。

值得一提的是，在七寶萬科落成階段，萬科曾希望將其認證級別升級為鉑金級。但由于已建成部分未能達到LEED鉑金級的標準，追加建設投資產生了填補差距的額外成本，申請以失敗告終。

這對印力的產品思維帶來經驗上的啟發與延續:綠色理念不能囿于建筑本身，更要往全生命周期推進，持續煥發商業生命力。

七寶萬科廣場內景樹屋

不斷試錯與持續探索中，上海南翔印象城MEGA應運而生。

• ?2.3.2 上海南翔印象城MEGA:運營的認證，產品經驗的延續

上海南翔印象城MEGA于2021年獲得O+M既有建筑鉑金級認證，成為上海首個純購物中心體LEED鉑金級認證項目，也是目前獲得LEED鉑金級認證的商業建筑中體量最大的單一購物中心項目。

印象城MEGA，是印力旗下商業品牌印象城系列中的旗艦產品。通過重構產品的商業形態、功能和模式，南翔MEGA填補了上海西北大體量購物中心的空缺，成為嘉定區打卡式地標mall。

上海南翔印象城MEGA

34萬㎡超大體量的南翔MEGA，為何能憑借綠色理念在競爭激烈的上海商業市場中脫穎而出？

*“公共空間”的面積與價值最大化。南翔MEGA近20萬㎡公共區域中，融入大量綠色元素，將購物中心整體營造為空間奇觀，為城市增添一抹綠色景象。

*緊跟綠色認證的國際新趨勢與社會發展潮流。在高度飽和的商業地產市場，單一環節的綠色認證已不能滿足可持續發展的需要。南翔MEGA從前期規劃到后期運營的全生命周期，構建多維度的綠色生態服務體系。

*注重綠色認證從規劃到落地的銜接性。吸取七寶萬科經驗，南翔MEGA從建設初期，便采用LEED鉑金級標準規劃與開發，以LEED最高標準成功落地。

覓境·森林主題空間

從七寶萬科到南翔MEGA，從建筑的認證到運營的認證，印力的綠色發展理念也在探索中成長、實踐中升級。

以場景運營為亮點，南翔MEGA從建筑設計到空間體驗、消費場景等多維度，強調商場空間與自然的結合，以綠色帶動客流銷售。

不僅打造了一個與大阪難波公園同款的退臺花園，運用多層遞進式垂直綠化引導客流，還通過在跨樓層設置生態植物園，引入200多種亞熱帶植物，將森林、濕地、高山等自然景觀融入建筑和商業中，為消費者塑造一個游離于城市之上的自然綠洲。

南翔印象城MEGA早期設計草圖中顯示的錯層退臺花園設計

巧用綠色元素與設計，南翔MEGA打破了盒子Mall巨大體量的壓迫感，同時還圍繞著“美好生活服務商”的定位，通過科技賦能，不斷刷新運營服務的廣度和深度:

*工程系統優化，節能降耗，節省物管成本。南翔MEGA制定了機電系統啟停管理及節能控制的規劃，BA系統可充分節能降耗。照明系統方面，根據上海地區太陽日照時間季節變化，調整每月的景觀照明開燈計劃。僅2020年開業短短4個月內，項目物業管理預算結余超過250萬元。

*保潔系統的優化，保證清潔效率，控制成本。南翔MEGA 有20萬㎡公共面積，商場引入不同型號的智能清潔機器人清潔超20臺，每臺日作業面積可達4500㎡左右。與人力清潔結合互補，提升清潔效果。

通過科技賦能，清潔人員由百人以上減為22人，年均標準工時從43.8萬降至9.6萬，每年減少直接成本240萬元以上，大幅提升了效率，并有效控制清潔維護成本。

印力圍繞全方位的運營服務，賦予南翔MEGA建筑空間以綠色共建的美好生活場景。

03

印力LEED啟示錄:

從企業角色到產品認知的全面升級

LEED認證，是印力在不同發展階段的外顯標志。透過這一行業信號，其從企業角色到產品認知予以行業新啟示。

3.1 企業角色轉變——從「商業地產服務商」到「美好生活服務商」

綠色環保，是一種態度，更是一種生活方式。隨著人們環保意識的增強，追求綠色生活方式正成為一種世界性的潮流。

印力主動應答行業升級、綠色轉型等命題，轉變商業邏輯、角色認知，同時對行業有了更高維度的思考:

從七寶萬科廣場建筑形態上的極致追求，到南翔印象城MEGA往全周期運營、持續生命力推進，本質上是從「場貨人」轉變為「人貨場」，打造以「人」為核心的消費場景變革。

上海南翔印象城MEGA流暢的內部設計

企業定位從商業地產服務商，到美好生活服務商，印證了印力對商業本質充分理解，滿足了消費者對美好、綠色生活的向往和追求，為城市與環境做出力所能及的貢獻。

3.2 產品認知迭代——從建筑形態定義到城市生活空間

從單一建筑體到全周期運營的LEED認證，印力對商業地產運營的認知不斷進階:

• *第一階段:建筑形態定義

良好的消費體驗感，基礎是獨特的建筑、動線設計，融合綠色生態主題，輔以地域文化傳承。2016年開業的七寶萬科廣場，是萬科對綠色建筑理念思考的集大成之作:

整體采用“貝雷”造型，石材與鏡面玻璃外立面，保證良好采光、空氣質量，增強建筑設計感；

購物中心內部，入口廣場、中心廣場、樂聚廣場、樹屋廣場各司其職，采用“色差、景觀”設計，融合七寶概念主題；主題鮮明的中庭串聯整個消費動線，頂樓花園集市則形成“噴淋式”導流。

七寶萬科廣場內部規劃圖

七寶萬科拿下LEED BD+C:核心與外殼金級認證，是對其建筑理念的綠色認證，更是對萬科商業的情懷認證。

• *第二階段:消費場景拓展

印力并未止步于極致的建筑美學。行至2020年，上海南翔印象城MEGA的開業，為消費者提供了“全域應用消費場景”:

一方面，不再局限于商業載體單一的購物用途，而是將商業空間與服務、品牌、租戶、消費者串聯起來，形成交互體驗場景。

例如，在室內打造了三個生態玻璃盒子，自下而上、自南向北依次設計了覓境森林、小憩濕地、覽岳山丘三個不同的主題，以高話題度引流的同時，為消費者植入綠色環保的品牌理念。

另一方面，突破單純的“盒子商業”概念，釋放出更多公共空間，將商業空間與周邊環境聯系起來，形成Life hub。

通過釋放外部空間，南翔MEGA將三條空中連廊與外部公共交通進行連接，地鐵11號線的直駁連廊通往mall二樓，打造雙首層概念。在解決導流難題基礎上，還滿足了LEED認證對項目公共交通的指標要求。

上海南翔印象城MEGA的空中連廊

南翔MEGA的“第五空間”——專屬屋頂花園的打造亦是如此。項目的屋頂花園兼具了功能性、藝術性、空間感和體驗感，滿足周邊各年齡段客群的休憩健康需求，成為一個天然的功能性聚客場所，打造城市綠色景觀。

上海南翔印象城MEGA一步一景的屋頂花園

購物中心作為城市景觀和公共空間的重要組成部分，能夠對周邊的生活空間產生正外部性。除上海南翔印象城MEGA外，從新加坡星耀樟宜機場森林谷中心，到重慶光環購物公園的“沐光森林”，越來越多商業項目將目光從物業形態的組合進化到項目與周邊環境的關系，與外部社區和綠色環境共生發展，這也是商業格局發展的必然結果。

未來，購物中心運營商將被賦予更多的使命。以人為本，秉承可持續理念，架起社會與自然的連接橋梁，乃至在未來成為社區建設的積極參與者，為城市發展貢獻價值。

04 結語

近年來，國內商業地產市場逐漸從“大開發時代” 轉入“存量競爭時代”。

存量時代，空間資源不再稀缺。疊加疫情影響，商場需要具備穿越周期的能力，從追求“量”到“質”轉變，越來越多的內資企業重視和踐行可持續發展的經營理念。

可以預想，隨著國內商業市場愈發成熟，港企所走過的綠色發展道路，是民企的未來之路，也是市場發展的必然趨勢。

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