摘要：“資管+運營一體化專業(yè)平臺”，星耀如景將致力于中國保障性和市場化租賃住房領域的建設發(fā)展，為市場提供高品質(zhì)租住綜合體的同時，有效吸引國內(nèi)外優(yōu)質(zhì)資本長期投資，探索中國住房租賃市場高質(zhì)量發(fā)展的新模式。

提到北京的老舊城區(qū)改造，石景山區(qū)總要提上一筆，尤其是首鋼園附近。

這片區(qū)域大多房子老舊，以首鋼的老公房為主，配套設施不全。戶型也相對過時，一些公寓的衛(wèi)生間只有不到兩平米，有的小區(qū)缺乏合適的物業(yè)服務。

但是，在其一成不變的時光里，周邊已然發(fā)生巨大變化。

隨著2022年北京冬奧會的舉辦，首鋼園業(yè)態(tài)大改造，園區(qū)周邊產(chǎn)業(yè)聚集，包括航天航空、銀行保險、AGI大模型、科幻等；三條地鐵輕軌交錯，連接起中關村、金融街及麗澤商務區(qū)，吸引了大量年輕人在此工作生活。

高品質(zhì)的住房需求與低配置的房屋供給之間的錯配日益突顯。

這也使得石景山區(qū)域出現(xiàn)了大批住宅新建、改造的項目。2027年，一座新的居住社區(qū)項目將要入市。項目配置全屋落地窗、全屋智能、地暖等，社區(qū)也配備了商業(yè)中心和體育運動設施，還有專門的公交車站。項目甚至在公區(qū)大堂設置了騎行發(fā)燒友停車區(qū)、騎行起點空間打卡點，為騎友們提供了開放式工具箱、騎行淋浴以及騎友蓄能和交流的空間。

（圖：星耀如景北京石景山項目效果圖）

需要注意的是，這里的房子只“租”不“賣”。

這是星耀如景成立以來的第一個項目，定位為“大型租住社區(qū)”，計劃建設1500間公寓，總投資額12億元，已在申請納入北京市保障性租賃住房。這個項目也是北京近一年外資參與的最大單筆投資的租住社區(qū)。

外界或許對星耀如景這個名字感到陌生，但其背后的兩家公司卻是租賃界和資管界的“專業(yè)隊”。2025年1月，住房租賃機構自如與全球投資公司景順房地產(chǎn)達成合作，共同出資成立星耀如景，作為雙方在中國發(fā)展持有型租賃住房資產(chǎn)管理的唯一平臺。

這家資管平臺將負責項目從投資、建設、運營到退出的全鏈條資管業(yè)務。

從模式來看，平臺通過自有資金，加上募集國內(nèi)外長期資金、銀行項目融資，投資新的租賃用地和收購存量資產(chǎn)，打造成滿足客戶需求的各種類型的租賃住房產(chǎn)品；并通過強大的數(shù)智化能力，敏捷高效管理運營資產(chǎn)，獲取穩(wěn)定的經(jīng)營收益，使資產(chǎn)達到專業(yè)投資機構回報要求，通過資產(chǎn)證券化或大宗交易，實現(xiàn)資產(chǎn)盤活和資本循環(huán)。

“（如果）未來資產(chǎn)運營的收益達到資產(chǎn)證券化的上市標準，也考慮發(fā)行公募REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）。”自如資管CEO孟月表示。

中國租住市場已經(jīng)進入存量時代。過去，物業(yè)的價值靠銷售來體現(xiàn)，但隨著租賃住房進入居住市場，今天物業(yè)的價值則需要靠管理、運營以產(chǎn)生正向的經(jīng)營現(xiàn)金流來定義。這種方式是否走得通、怎么走、能走多遠，或許可以從住房租賃機構的探索、轉變及未來發(fā)展中找到答案。

“資管+運營一體化專業(yè)平臺” 住房租賃新模式

自如大約從三年前開始收購物業(yè)資產(chǎn)，自主管理運營。

孟月提到，當時公司已經(jīng)看到房地產(chǎn)資產(chǎn)價格在調(diào)整，市場向存量化方向改變。據(jù)戴德梁行發(fā)布的數(shù)據(jù)，2022年新房銷售面積下滑26.8%，住宅新房成交均價在持續(xù)13年上行后首現(xiàn)下調(diào)。

也就在這一年，基礎設施REITs試點擴展至保障性租賃住房，金融機構也加大了對租賃市場的支持力度。年輕人的消費習慣也在改變，越來越多人選擇租房而非買房。市面上急需好的租賃住宅，尤其是北上等一線城市。

自如建立了專門的團隊執(zhí)行相關策略，先后在北京投資兩個項目。做自持物業(yè)成本較高，需要有可持續(xù)、高質(zhì)量發(fā)展的模式支持。于是，自如開始廣泛地接觸國內(nèi)外資管機構，景順集團（Invesco）就是機構之一。

景順集團是一家總部設在美國的跨國金融企業(yè)，截止2024年12月31日，全球資產(chǎn)管理規(guī)模約1.8萬億美元，其中景順房地產(chǎn)的資產(chǎn)管理規(guī)模約900億美元。景順集團在1992年進入中國市場，在房地產(chǎn)領域目前仍持有的投資項目組合包括位于長三角的物流倉儲資產(chǎn)組合，以及北京的健康科技產(chǎn)業(yè)園。

從2024年5月開始，自如和景順開始開始洽談成立新的資管平臺。

在星耀如景的組合里，自如負責住房租賃項目的選址、新建或改造，以及運營管理。孟月提到，數(shù)智化能力是自如的核心競爭力。自如的數(shù)智化管理系統(tǒng)能夠較為準確地了解商圈情況，迅速與周邊業(yè)態(tài)做出對比，針對區(qū)域市場、坪效經(jīng)營等關鍵信息作出分析，提高運營效率，控制投資風險。

自如在北京和上海已經(jīng)進入數(shù)千個商圈，都在長期經(jīng)營。“數(shù)據(jù)具有周期性，僅一套房源，我們可以追溯其十年間的數(shù)據(jù)，提高研判能力。”

此外，自如平臺積累了500多萬人次用戶，開發(fā)了普惠型、中端、高端租住產(chǎn)品，可以根據(jù)不同的用戶畫像和需求提供合適的產(chǎn)品及業(yè)態(tài)。

舉例來看，2022年，自如將上海楊浦一棟5000平米的老舊商場改造成自如寓。改造之前，這間破敗不堪商場已經(jīng)很難吸引年輕人到訪。但自如通過數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，幾公里外就有大量的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，員工有承租需求。

自如與投資方一起將物業(yè)進行改造升級，2023年10月入市后，6個月內(nèi)就實現(xiàn)了100%的出租率。作為對比，2024年，上海開業(yè)6個月以上的長租機構項目平均出租率為87%（仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)）。

景順則補全了鏈條的資金募集和投資管理部分。基于多年經(jīng)驗，景順在資產(chǎn)管理領域有一套成熟的運營體系。更重要的是，涉及資產(chǎn)托管，機構之間很講求信任，依托40余年投資積淀，景順房地產(chǎn)為近400家機構投資者構建多種類型的投資策略組合，已積累良好口碑。

“隨著中國人口趨勢的變化帶來強勁的租賃住房需求，景順房地產(chǎn)看好中國住房租賃市場的宏觀前景。”景順集團房地產(chǎn)團隊中國區(qū)負責人陳吉灝介紹，“此次合資成立星耀如景平臺，也正是基于景順房地產(chǎn)對此行業(yè)中資管業(yè)務模式升級的期待。選擇與自如合作，正是看重其在該賽道的全周期運營能力與創(chuàng)新能力。我們期待雙方的能力形成協(xié)同，共同為星耀如景賦能。”

資產(chǎn)管理是一項非常成熟的產(chǎn)業(yè)，但“資管+運營一體化專業(yè)平臺”這樣的組合為數(shù)不多。大部分資管機構投資項目后只是提供投后服務，不會深度介入到投資項目的具體運營當中。

受外資關注的中國住房租賃市場

陳吉灝研究中國的住房租賃賽道已久，一直在尋找投資機會。在租賃住房領域，景順房地產(chǎn)累計完成全球超過480項投資，總投資額超290億美元，目前租賃住房資產(chǎn)管理規(guī)模約140億美元。在團隊看來，盡管中國房地產(chǎn)市場不景氣，住房租賃市場卻蘊含著發(fā)展機遇。

星耀如景石景山項目總投資12億元，這樣的體量在住房租賃領域并不多見。而且，當下外資對中國市場普遍抱有審慎態(tài)度，這也從側面體現(xiàn)出景順對一線城市機構化住房租賃這個賽道的看好。

陳吉灝提到，從資產(chǎn)本身的特性來看，租賃住房是具備抗周期性的一個資產(chǎn)類別。商辦資產(chǎn)或受宏觀經(jīng)濟波動影響，但人的居住需求不會變，尤其在一二線城市。

有機構數(shù)據(jù)檢測，2025年春節(jié)假期后，租住需求延續(xù)向就業(yè)機會集中、活躍度更高的區(qū)域轉移。基于消費者需要，一線城市新增租賃房源仍在上漲。但是，“好房子”并不易得。住建部科技委房地產(chǎn)市場服務專業(yè)委員會委員程鵬表示，北京、上海建設開發(fā)得早，整體居住條件不如廣州、深圳、杭州、成都，樓齡20年以上的房源占比超過40%。“從宏觀層面來看，產(chǎn)業(yè)發(fā)達、新興產(chǎn)業(yè)快速崛起的城市，好的租賃房源仍存在供不應求的情況。”

由專業(yè)機構投資運營的大型租住社區(qū)、租住綜合體有機會改變這一點。完善的配套設施（如健身房、咖啡廳、共享設施等）有助于改善人們的租住生活方式。而對于“租房不穩(wěn)定，租不了多久房東就要賣房”的困惑，大型租住社區(qū)、租住綜合體也能有效解決。

目前，租住綜合體在我國還是一個比較新的類別，市面上的租賃住房仍以傳統(tǒng)的分散式居住為主。但是參考美國、歐洲等國家和地區(qū)的經(jīng)驗，機構式租賃住房已經(jīng)是一個主流的資產(chǎn)類別，“很多機構投資者，包括國內(nèi)的保險公司都有一定的配資。中國也將進入這樣一個資產(chǎn)周期。”陳吉灝表示。

在市場需求之外，國家政策層面也在出臺“組合拳”，長期利好機構化住房租賃市場發(fā)展。

土地供應政策上，政府增加租賃住房用地供應，鼓勵利用集體建設用地和閑置房產(chǎn)建設租賃住房，并提供土地出讓優(yōu)惠。

運營方面，政府對住房租賃企業(yè)提供財政補貼和稅收減免，降低其運營成本，鼓勵更多企業(yè)參與。支持專業(yè)化、機構化租賃企業(yè)發(fā)展，提升服務質(zhì)量和運營效率。

金融方面，國家通過專項貸款、債券等金融工具支持住房租賃項目，鼓勵金融機構提供低息貸款。

陳吉灝表示，從2024年公募REITs的整體表現(xiàn)來看，住房租賃板塊的升幅是最大的。他認為，對比產(chǎn)業(yè)園、商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等其他板塊，住房租賃板塊的底層資產(chǎn)均在一線城市，受到房地產(chǎn)市場波動的影響相對較小。

住房租賃盤活存量資產(chǎn)仍是重任

除了投資新建，星耀如景還會以收購存量資產(chǎn)的形式，投入中國保障性和市場化租賃住房領域的建設發(fā)展。

孟月介紹，2024年，自如資管將超過10萬平米的閑置、低效商辦資產(chǎn)（非居住性質(zhì)的物業(yè)）改造成符合監(jiān)管要求的居住型物業(yè)（即“非改居”），并納入保障性租賃住房體系。

2024年3月，自如與北京科技園建設（集團）股份有限公司成立了項目合資公司，主要用于盤活存量資產(chǎn)，打造長租公寓、保租房等產(chǎn)品。目前已經(jīng)有兩個項目落地，第三個項目也在進行中。

市面上存量資產(chǎn)情況依然頗為嚴峻。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2022年至2024年，商品房待售面積分別增長10.5%、19%和10.6%。2024年末，商品房待售面積75327萬平方米。

商業(yè)地產(chǎn)方面，根據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)，2024年四季度，北京與上海的甲級寫字樓空置率仍在上升，分別達到12.6%和22%，根據(jù)贏商大數(shù)據(jù)，商業(yè)地產(chǎn)增量下行，存量調(diào)改開業(yè)項目占比越來越大，達到21.79%。

程鵬提到，當下化解存量資產(chǎn)的方式呈現(xiàn)多樣化特點，但從規(guī)模上看，一線城市商辦產(chǎn)業(yè)園等存量資產(chǎn)改造的廣度和范圍趕不上租賃住房。

ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然提到，從存量盤活的角度來說，機構化住房租賃業(yè)態(tài)相比其他業(yè)態(tài)具有抗經(jīng)濟周期、穩(wěn)定的特點，相比辦公、商業(yè)等業(yè)態(tài)，在投資回報方面具備一定的比較優(yōu)勢。

孟月表示，盤活低效、空置的商辦類資產(chǎn)，第一需要考慮的是將其改造成什么產(chǎn)品、什么業(yè)態(tài)。“結合北京上海當下的市場情況，堅持做商辦或許面臨較大挑戰(zhàn)，盤活成各種類型的租住項目卻是不錯的機會。”

以北京東三環(huán)的國貿(mào)一帶為例，在此就業(yè)的年輕人大都住在五環(huán)外的通州，通勤時間超過一小時。東三環(huán)作為成熟商圈，住宅、商場、酒店及寫字樓林立，但給年青人在此租住的可選空間很少，且價格普遍偏高。

孟月認為，在國貿(mào)這類商圈，通過自如對商圈租賃市場的研判，將合適的存量物業(yè)改造成長租公寓，可以有效地盤活資產(chǎn)現(xiàn)金流，提升資產(chǎn)價值，同時解決部分新青年的安居需求。

然而租住公寓、社區(qū)、綜合體也是一項依賴高強度運營的產(chǎn)業(yè)，尤其星耀如景的模式還增加了“高投入”。倘若運營不當，勢必會給存量資產(chǎn)再添一筆負擔。

孟月表示，數(shù)智化是精準把握市場變化的必要手段。“項目決策階段，我們通過商圈決策分析系統(tǒng)，能夠快速精準判斷市場供需、產(chǎn)品定位；項目運營階段，我們會為項目方提供數(shù)智化管理系統(tǒng)，自動生成實時數(shù)據(jù)的管理報告。”快速反映的數(shù)據(jù)，有助于幫助企業(yè)了解規(guī)模化市場里每個項目的不同表現(xiàn)，及時去做策略調(diào)整和優(yōu)化。

在此之上，公司運營最核心的要素就是把產(chǎn)品和服務做好。“我們是基于長周期的資產(chǎn)管理，產(chǎn)品和服務一旦有疏漏，客戶的體驗感就會下降。”孟月表示。

星耀如景的探索實踐，為中國住房租賃市場帶來更多的新模式、新產(chǎn)品、新資金來源，其模式的成效與發(fā)展仍有待在市場中進一步檢驗，也為行業(yè)發(fā)展路徑提供了新的思考方向。

鄭重聲明：此文內(nèi)容為本網(wǎng)站轉載企業(yè)宣傳資訊，目的在于傳播更多信息，與本站立場無關。僅供讀者參考，并請自行核實相關內(nèi)容。