場(chǎng)內(nèi)可交易的公募REITs再添新成員。2月8日，2023年首單公募REITs——嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT上市，至此全市場(chǎng)已上市REITs數(shù)量增至25只。截至2月8日收盤，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT報(bào)3.923元，漲幅11.64%。

作為國(guó)內(nèi)首只民企倉(cāng)儲(chǔ)公募REITs，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT在發(fā)行期備受認(rèn)可，計(jì)劃募集總額17.57億元，戰(zhàn)略投資者、網(wǎng)下投資者和公眾投資者總認(rèn)購(gòu)金額為718.16億元，網(wǎng)下投資者認(rèn)購(gòu)金額超126倍，公眾配售比例為0.46%。

嘉實(shí)基金相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人介紹，從底層資產(chǎn)看，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT初始投資的項(xiàng)目包括京東旗下的3個(gè)現(xiàn)代化倉(cāng)儲(chǔ)物流園項(xiàng)目，合計(jì)建筑面積35.1萬平方米，總估值15.65億元。3個(gè)項(xiàng)目憑借區(qū)位優(yōu)勢(shì)、高標(biāo)倉(cāng)品質(zhì)等核心競(jìng)爭(zhēng)力，在過去兩年出租率均達(dá)到了100%，近3年及一期項(xiàng)目總體保持盈利，投資回報(bào)良好，年均經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流為正。

目前市場(chǎng)上已成立的公募REITs底層資產(chǎn)主要分為產(chǎn)權(quán)類和特許經(jīng)營(yíng)類，產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)中，倉(cāng)儲(chǔ)物流和產(chǎn)業(yè)園區(qū)等較受投資者青睞。

事實(shí)上，倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)具有投資規(guī)模大、資金需求量高、運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng)等特征，中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，通過REITs這一方式有助于打通倉(cāng)儲(chǔ)物流企業(yè)的“投融管退”資金閉環(huán)、促進(jìn)有效投資。

在上海證券基金評(píng)價(jià)研究中心高級(jí)基金分析師孫桂平看來，倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)的投資回報(bào)時(shí)間長(zhǎng)，資金占用成本高，借助REITs可以盤活存量資產(chǎn)，提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率和水平，吸引更多社會(huì)資金參與倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，更好地提升資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的能力。

值得一提的是，目前首批上市的公募REITs中有5只計(jì)劃擴(kuò)募，其中包含2只倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs。

明明認(rèn)為，倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs具有較為清晰的擴(kuò)募路徑和廣闊的擴(kuò)募空間，一是從倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs原始權(quán)益人披露的持有項(xiàng)目情況來看，其持有豐富的倉(cāng)儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施儲(chǔ)備，且這些資產(chǎn)都具備一定的區(qū)位優(yōu)勢(shì)；二是從海外成熟REITs市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)來看，倉(cāng)儲(chǔ)物流資產(chǎn)同樣體現(xiàn)出較強(qiáng)的擴(kuò)募屬性。

在孫桂平看來，倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs擴(kuò)募將使得持有的資產(chǎn)更加分散，資產(chǎn)地域分布更廣，REITs抗風(fēng)險(xiǎn)能力進(jìn)一步提升。近年來電商行業(yè)迅猛發(fā)展，使得倉(cāng)儲(chǔ)物流資產(chǎn)規(guī)模越來越大，為倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs擴(kuò)募提供了廣闊的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)選擇空間。

證監(jiān)會(huì)2023年系統(tǒng)工作會(huì)議明確，大力推進(jìn)公募REITs常態(tài)化發(fā)行。明明認(rèn)為，在新發(fā)和擴(kuò)募雙輪驅(qū)動(dòng)下，公募REITs的規(guī)模和數(shù)量有望更上一層樓，覆蓋的底層資產(chǎn)類型將更加豐富，潛在的類型包括數(shù)據(jù)中心、景區(qū)、水利設(shè)施等。隨著供給的增加，一方面或有望帶動(dòng)更多增量資金和更多類型投資者進(jìn)入REITs市場(chǎng)；另一方面，擴(kuò)容需要REITs市場(chǎng)體系朝著多層次方向發(fā)展，包括促進(jìn)公募REITs相關(guān)稅收體系的完善以及研究推出REITs指數(shù)化產(chǎn)品等。

孫桂平也表示，預(yù)計(jì)未來REITs市場(chǎng)仍將處于快速發(fā)展階段，市場(chǎng)規(guī)模將快速增加，REITs底層資產(chǎn)類型也將進(jìn)一步擴(kuò)容。風(fēng)電、水電等清潔能源領(lǐng)域，供熱等市政設(shè)施領(lǐng)域，以及長(zhǎng)租房和商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等都有望發(fā)行REITs產(chǎn)品。

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