3月31日晚間，4只公募REITs產(chǎn)品的擴(kuò)募申請(qǐng)獲證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)批復(fù)。備受矚目的公募REITs擴(kuò)募終于開(kāi)閘。

業(yè)內(nèi)人士表示，通過(guò)持續(xù)擴(kuò)募融資收購(gòu)新資產(chǎn)是基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為收并購(gòu)平臺(tái)的價(jià)值體現(xiàn)，也是基礎(chǔ)設(shè)施REITs成長(zhǎng)性的重要體現(xiàn)。

4只REITs擴(kuò)募獲批

2022年5月，《公募REITs新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目指引》發(fā)布，市場(chǎng)期待公募REITs迎來(lái)首發(fā)與擴(kuò)募雙輪驅(qū)動(dòng)發(fā)展格局。不到1年，REITs擴(kuò)募正式落地。

3月31日，證監(jiān)會(huì)網(wǎng)站發(fā)布四則準(zhǔn)予REITs產(chǎn)品變更注冊(cè)的批復(fù)，4只產(chǎn)品分別為博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、華安張江光大REIT、中金普洛斯REIT和紅土鹽田港REIT。

上交所表示，REITs擴(kuò)募項(xiàng)目的落地，是進(jìn)一步推動(dòng)REITs常態(tài)化發(fā)行和市場(chǎng)規(guī)范健康發(fā)展的關(guān)鍵舉措，有利于加快形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)，合理擴(kuò)大有效投資，推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展。

深交所表示，本次獲批注冊(cè)擬在深交所上市的兩單REITs擴(kuò)募為博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT和紅土創(chuàng)新鹽田港REIT，均為首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目。上市一年多來(lái)，兩單REITs運(yùn)行平穩(wěn)，具備較好的擴(kuò)募條件。

中金基金介紹，中金普洛斯REIT本次擴(kuò)募并新購(gòu)入3處倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)，擴(kuò)募后，基金所投資的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)建筑面積合計(jì)約115.7萬(wàn)平方米，10處資產(chǎn)分布于京津冀、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)、粵港澳大灣區(qū)和成渝經(jīng)濟(jì)圈，具備較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)活力和增長(zhǎng)潛力。

華安張江光大園REIT此次擴(kuò)募新購(gòu)入的資產(chǎn)質(zhì)地也備受期待。該產(chǎn)品此次擬購(gòu)入的張潤(rùn)大廈項(xiàng)目位于張江北區(qū)集成電路產(chǎn)業(yè)園核心區(qū)，占地面積約2.18萬(wàn)平方米，租戶(hù)客群多元、結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，充分服務(wù)于張江科學(xué)城“十四五”規(guī)劃所推動(dòng)的國(guó)家戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)，為張江園區(qū)圍繞集成電路、人工智能、生物醫(yī)藥等創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)提供了高質(zhì)量的基礎(chǔ)設(shè)施保障。

博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT本次擴(kuò)募擬購(gòu)入招商局智慧城中的科技企業(yè)加速器二期項(xiàng)目，該項(xiàng)目是深圳市政府和招商局集團(tuán)的重點(diǎn)合作項(xiàng)目，是匯聚智能制造、生物醫(yī)藥、新材料、新一代信息技術(shù)等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)基地。

紅土創(chuàng)新鹽田港REIT本次擴(kuò)募擬購(gòu)入世紀(jì)物流園項(xiàng)目，與首發(fā)資產(chǎn)臨近，均位于深圳鹽田綜合保稅區(qū)內(nèi)，擴(kuò)募后將形成協(xié)同效應(yīng)。

擴(kuò)募帶來(lái)更大市場(chǎng)空間

對(duì)于REITs的擴(kuò)募落地，市場(chǎng)各方反映熱烈。

博時(shí)基金表示，擴(kuò)募有助于進(jìn)一步盤(pán)活基金發(fā)起人存量?jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)，增強(qiáng)發(fā)展能力、降低負(fù)債水平，真正實(shí)踐以存量帶增量、以融資促投資。擴(kuò)募后，博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT管理規(guī)模預(yù)計(jì)將有所提升，較高的管理規(guī)模有利于管理人對(duì)運(yùn)營(yíng)管理成本的管控，提升基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的收益水平。

中金基金也表示，中金普洛斯REIT本次通過(guò)擴(kuò)募再次置入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，將提高公募REITs作為資產(chǎn)上市平臺(tái)持續(xù)的成長(zhǎng)空間和經(jīng)營(yíng)活力。

華安基金表示，公募REITs開(kāi)啟擴(kuò)募意味著我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)完成“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)格局的構(gòu)建。

業(yè)內(nèi)人士表示，參考海外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，擴(kuò)募對(duì)于促進(jìn)REITs市場(chǎng)健康成長(zhǎng)、促進(jìn)REITs規(guī)模增長(zhǎng)具有重要作用。以美國(guó)為例，近年來(lái)美國(guó)REITs年度擴(kuò)募規(guī)模達(dá)到300億~500億美元，約占當(dāng)年市值總量的2%~4%，擴(kuò)募是REITs規(guī)模增長(zhǎng)的主要途徑。

還有人士認(rèn)為，擴(kuò)募意味著存續(xù)公募REITs作為資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)平臺(tái)有了形成“投、融、管、退”良性循環(huán)的法理基礎(chǔ)。“從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，在成熟的公募REITs市場(chǎng)上，基金規(guī)模是影響其份額流動(dòng)性和二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的關(guān)鍵因素。更大的資產(chǎn)規(guī)模說(shuō)明底層資產(chǎn)更具分散性，能夠有效防范個(gè)別資產(chǎn)或個(gè)別區(qū)域的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，提高公募REITs對(duì)各類(lèi)投資者的配置價(jià)值，同時(shí)也可降低較大規(guī)模交易可能造成的價(jià)格沖擊。”

據(jù)記者了解，部分基金公司已為擴(kuò)募做好了準(zhǔn)備。

關(guān)于具體的擴(kuò)募工作安排，華安基金表示將協(xié)同國(guó)泰君安證券合理擬定發(fā)行計(jì)劃，以基金份額持有人利益最大化為出發(fā)點(diǎn)，根據(jù)市場(chǎng)情況擇機(jī)完成擴(kuò)募發(fā)行。

上海一位基金公司人士強(qiáng)調(diào)，基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募相比首發(fā)還存在一些難點(diǎn)，比如在定價(jià)方面，擴(kuò)募的定價(jià)需要權(quán)衡基礎(chǔ)設(shè)施REITs原持有人、新投資者和原始權(quán)益人多方利益，還要考慮REITs的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格等諸多因素。“近期REITs相關(guān)政策不斷落地，無(wú)論從國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)層面還是監(jiān)管機(jī)構(gòu)要求上，都希望有更多領(lǐng)域的資產(chǎn)類(lèi)型擴(kuò)充到公募REITs市場(chǎng)中，也希望引導(dǎo)更多的資金進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)。可以確定的是，公募REITs市場(chǎng)發(fā)展空間巨大，將成為股票、債券之外另一個(gè)重要的融資市場(chǎng)。”

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