21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者李莎 北京報道今年全國兩會即將召開，房地產(chǎn)相關(guān)話題成為各界關(guān)注的重點(diǎn)之一。

如何看待當(dāng)前房地產(chǎn)形勢和風(fēng)險點(diǎn)？城中村和危舊房改造的潛力有多大？盤活存量用地和存量商品房政策應(yīng)該如何優(yōu)化？房地產(chǎn)用地供應(yīng)政策或如何走？

帶著這些問題，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道對清華大學(xué)土木水利學(xué)院副院長、清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心主任吳璟進(jìn)行了專訪。吳璟表示，房地產(chǎn)政策“組合拳”效果明顯，市場積極變化增多，但城市間分化明顯，部分三四線城市的市場仍面臨較大壓力。今年將繼續(xù)追求促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)目標(biāo)，如果這一目標(biāo)沒有充分實(shí)現(xiàn)，政策力度將保持甚至加大，也不乏推出新政策的可能。

《21世紀(jì)》:如何看待房地產(chǎn)政策“組合拳”效果及當(dāng)前房地產(chǎn)形勢？

吳璟:去年9月26日中央政治局會議提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”以來，多部門合力推出的房地產(chǎn)政策“組合拳”效果明顯。去年四季度，全國新建商品房銷售面積、銷售額都實(shí)現(xiàn)正增長，房價也逐步回穩(wěn)。今年1月，在全國70個大中城市中，24個城市銷售價格環(huán)比上漲，比上月增加1個，二線城市新房價格時隔19個月再次回升。

雖然市場整體積極變化在增多，但城市間分化明顯。包括上海、深圳、杭州在內(nèi)，一線城市和部分強(qiáng)二線城市的住房市場已呈現(xiàn)比較活躍的跡象，但部分三四線城市市場仍面臨較大壓力。

《21世紀(jì)》:你認(rèn)為目前房地產(chǎn)面臨的主要風(fēng)險點(diǎn)和不確定因素有哪些？

吳璟:我認(rèn)為主要涉及供應(yīng)端和市場端兩方面。一是過去三年多我們一直在努力化解此前暴露的一些問題，但目前仍處于推進(jìn)關(guān)鍵期，尚未全部處理完畢。其中最主要的是保交房攻堅戰(zhàn)，這項工作仍在持續(xù)推進(jìn)中，剩余的保交房項目堪稱 “硬骨頭”，接下來應(yīng)優(yōu)先推進(jìn)這些項目保交房。此外，部分房地產(chǎn)企業(yè)仍面臨客觀風(fēng)險，這些企業(yè)風(fēng)險背后是否會衍生出潛在的金融風(fēng)險問題，也是當(dāng)前我們尚未完全解決的重要事項。

二是從市場層面看，相較去年前三季度，去年四季度以來房地產(chǎn)市場明顯好轉(zhuǎn)，但目前市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢不夠均衡，情況較復(fù)雜，部分三四線城市還面臨庫存壓力較大的問題，市場存在下行風(fēng)險。這需要我們在化解處置既有風(fēng)險的同時，防止部分尚未實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)的城市出現(xiàn)新風(fēng)險。

《21世紀(jì)》:從去年9月26日中央政治局會議首次提出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，到中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，如何看待這種表述變化？

吳璟:去年中央經(jīng)濟(jì)工作會議對房地產(chǎn)的部署，延續(xù)了去年9月26日中央政治局會議的政策思路，這在一定程度上表明去年“926”之后各部門各地的施策方向和政策內(nèi)容總體有效，也體現(xiàn)了政策框架的穩(wěn)健性。

去年“926”后政策效果比較明顯，除了各項具體舉措起效外，提出止跌回穩(wěn)目標(biāo)也很重要。中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確，要持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力，其中的“持續(xù)”、“加力”和“充分”的政策表述，在以往對房地產(chǎn)領(lǐng)域的部署中都比較罕見。這表現(xiàn)出強(qiáng)烈的政策意愿，意味著今年必然要繼續(xù)追求促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，如果沒有充分實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)，政策力度將保持甚至加大。這些表述本身也隱含了住建、金融、財稅、土地等方面的系列具體舉措，還有繼續(xù)完善和優(yōu)化調(diào)整的空間。另外，如若一些城市市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢仍不充分，也不乏繼續(xù)推出新政策措施的可能。

《21世紀(jì)》:對于今年房地產(chǎn)市場走勢，你有什么預(yù)判？

吳璟:接下來的房地產(chǎn)市場將是高度分化的市場，我對一線城市及強(qiáng)二線城市鞏固現(xiàn)有良好態(tài)勢比較有信心，也期待系列更偏重于三四線城市的新舉措能發(fā)揮預(yù)期效果。未來城市間和城市內(nèi)部的房價走勢也將高度分化。未來隨著經(jīng)濟(jì)形勢好轉(zhuǎn)、局部供求關(guān)系改善，一二線城市主要區(qū)域房價也存在回升可能。

《21世紀(jì)》:你曾表示城中村和危舊房改造是今年房地產(chǎn)領(lǐng)域你最關(guān)注的事項之一，這是為什么？如何看待這項工作對于激活房地產(chǎn)市場需求、促進(jìn)市場止跌回穩(wěn)的影響？今年這項政策如何加力？

吳璟:城中村和危舊房改造，是在城市更新大背景、大趨勢下進(jìn)行的。對于多數(shù)城市而言，未來繼續(xù)外延式增長的需求和空間都比較有限。接下來城市建設(shè)的重點(diǎn)要從擴(kuò)張式增長轉(zhuǎn)向提升質(zhì)量，在此過程中，城市更新是至關(guān)重要的載體和著力點(diǎn)。如果要在城市領(lǐng)域進(jìn)一步激活消費(fèi)和投資，城市更新也是最具潛力和拓展空間的方向。

在這樣的背景之下，自去年9月起，我國加力支持城中村和危舊房改造，抓緊推進(jìn)相關(guān)工作，特別是推出以貨幣化安置為主，新增100萬套城中村和危舊房改造的增量政策，將立足長遠(yuǎn)發(fā)展的任務(wù)與短期激發(fā)住房市場需求緊密結(jié)合，我認(rèn)為這是需求端的重要發(fā)力點(diǎn)。

我們曾做過測算，如果100萬戶城中村改造居民每戶購置100平方米的住房，就能激活1億平方米的住房需求。2024年我國商品住房交易量約8.1億平方米，這意味著能為市場交易量帶來10%~15%的邊際貢獻(xiàn)，這一數(shù)字相當(dāng)可觀。若改造工作推進(jìn)順利，還會產(chǎn)生連鎖效應(yīng)和放大效應(yīng)，進(jìn)一步穩(wěn)投資、擴(kuò)內(nèi)需。

從增量時代進(jìn)入存量時代，居民換房多呈現(xiàn)鏈條式或階梯式特征，但這一典型換房路徑的兩端很關(guān)鍵:住房條件好的家庭需要優(yōu)質(zhì)“好房子”來推動住房升級，小戶型家庭需找到買家才能改善居住條件。若小戶型房源滯銷，整個置換鏈條就會凍結(jié)，而這正是當(dāng)前市場面臨的一大難題，過去一兩年很多城市都暴露出“老破小”難賣的現(xiàn)象。要解決這一問題，一種可能的方案是由政府收購這些房源。

基于上述情況，城中村改造貨幣化安置可以采用現(xiàn)金補(bǔ)償，但若采用房票補(bǔ)償，我建議應(yīng)允許房票在二手房市場具備一定流通性，而非僅限于購買新房，這有助于打通梯次改善鏈條，激活需求端購房潛力。

此外，城中村改造從35個大中城市擴(kuò)展到近300個地級以上城市，新增城市大多為目前仍面臨較大困難的三四線城市。推動這些城市開展城中村改造，旨在有效激發(fā)當(dāng)?shù)厥袌鲂枨蟆?/p>

《21世紀(jì)》:盤活存量既涉及盤活存量商品房，又涉及盤活存量用地和商辦用房，你如何看待二者在去庫存方面的作用和操作可行性？未來相關(guān)政策或如何優(yōu)化？

吳璟:對于庫存量大、需求相對疲弱的城市而言，盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)處置商品房是必須要做的事情。

2024年5月開始，有關(guān)部門提出要收購已建成未出售商品房作保障性住房，但著眼全國，目前落地的項目并不多。在實(shí)施環(huán)節(jié)，價格確定、債務(wù)重組、面積限制等問題交織，后續(xù)改造和運(yùn)營等也存在一些有待解決的問題，各個操作環(huán)節(jié)推進(jìn)阻力較大。

相較收購存量商品房，我認(rèn)為收購未開工土地的難度相對更低，建議今年集中力量推進(jìn)存量土地收購，并取得比較大的突破。去年四季度收購存量土地和低效用地的政策已出臺，地方政府應(yīng)該抓緊推進(jìn)閑置土地和低效用地收儲，將包括已出讓、未開工土地在內(nèi)的廣義庫存盡快消化掉一部分。這能減少市場供應(yīng)壓力，也可以幫助開發(fā)企業(yè)補(bǔ)充一部分流動性。

與城中村改造類似，收購存量土地的關(guān)鍵在于為地方政府提供低成本、長期限資金支持，讓地方政府收回土地后無需立即將土地重新推向市場。這單靠市場化機(jī)制難以解決，需要中央給予金融支持才能實(shí)現(xiàn)。

另外，我們注意到一些城市商辦運(yùn)營用地閑置問題比較突出，庫存壓力較大的三四線城市尤是如此。2024年中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確盤活商辦用房之前，業(yè)內(nèi)就提出過這個問題，不少企業(yè)庫存中有相當(dāng)一部分庫存是商辦用房，如不調(diào)整土地用途，這些閑置商辦用房的市場流通性就很低。未來可從規(guī)劃層面考慮，將其用途調(diào)整為長租公寓等，實(shí)現(xiàn)盤活利用。

《21世紀(jì)》:接下來房地產(chǎn)用地供應(yīng)或如何優(yōu)化？

吳璟:根據(jù)調(diào)研，我認(rèn)為有必要對庫存進(jìn)行區(qū)分。部分庫存與市場整體狀況關(guān)聯(lián)不大，是房屋品質(zhì)、戶型、地段等自身因素導(dǎo)致銷售困難，而非受市場、預(yù)期或購房者支付能力等的影響，北京、上海、深圳、成都等地都存在這類庫存房源。我認(rèn)為可將這部分庫存定義為 “無效庫存”，它們雖在市場中，但不再對市場構(gòu)成壓力。

但部分三四線城市 “有效庫存” 仍偏高。且三四線城市人均居住面積較高，改善性需求不旺，部分城市人口凈流出，遷入購房需求低。對于這些供過于求、去化周期長的三四線城市，若再新增住宅用地供應(yīng)，將進(jìn)一步加大供給壓力。因此，需因地制宜，嚴(yán)格控制三四線城市新增住房及土地供應(yīng)，后續(xù)供地量也要依據(jù)市場供需情況決定，這是當(dāng)前重要的供地邏輯。

此外，當(dāng)前有關(guān)部門在供地時著重控制地面面積供應(yīng)，2024年我們開展了多次不同形式的全國住房需求調(diào)查，其中一個共性結(jié)論顯示，剛需和改善性家庭對密度過高的高層集合式住宅的偏好越來越弱。因而我建議進(jìn)一步下調(diào)供地容積率，提升住房品質(zhì)，助力“好房子”建設(shè)。

《21世紀(jì)》:構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式成為未來方向，你認(rèn)為新模式的核心特征是什么？政府和企業(yè)應(yīng)如何協(xié)同，更好推進(jìn)新模式構(gòu)建？

吳璟:我認(rèn)為房地產(chǎn)發(fā)展新模式的核心在于契合住房市場發(fā)展的不同階段。相較過去20年，當(dāng)前外部環(huán)境、人口、經(jīng)濟(jì)與收入增長等現(xiàn)實(shí)條件已發(fā)生改變，人均居住面積和市場庫存面積也無法支撐住房市場持續(xù)擴(kuò)張，房地產(chǎn)發(fā)展重點(diǎn)需向存量房市場與住房改善領(lǐng)域轉(zhuǎn)移。

在此背景下，以往的發(fā)展模式難以為繼。中央提出的政策思路正是在適應(yīng)新的發(fā)展階段。比如當(dāng)前剛性需求主要來自新市民和青年人，更多需求是改善性的，所以我們現(xiàn)在提“保障 + 市場”，滿足多層次住房需求。再如城市間和城市內(nèi)部分化加劇，項目選址很關(guān)鍵，這就要求要素配置依據(jù)需求而定，購房者只為好房子買單。此外，過去需求旺盛、房價上漲，預(yù)售制度推行順利，而現(xiàn)在購房者傾向看到建好的好房子才購買，這也將推動現(xiàn)房銷售。

從加強(qiáng)監(jiān)管層面看，以往房地產(chǎn)發(fā)展模式暴露出諸多風(fēng)險與問題，在治理上亟待調(diào)整和改善；從住房全生命周期看，當(dāng)前存量住房眾多，必須推進(jìn)房屋定期體檢、房屋保險、房屋養(yǎng)老金制度建設(shè)，構(gòu)建房屋從開發(fā)建設(shè)到維護(hù)使用的全生命周期管理機(jī)制；從企業(yè)角度來看，產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)、運(yùn)營等重要性日益凸顯，企業(yè)要主動適應(yīng)增長方式轉(zhuǎn)變，在產(chǎn)品力、服務(wù)等方面積極調(diào)整創(chuàng)新。

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