斑馬消費楊柘

在2022年的行業(yè)低迷期，家住杭州的濱江集團頻頻以抄底者的身份出現(xiàn)。

去年，該公司以733億元拿下41宗土地，首次在中國十大房企中排名第七。

行業(yè)的寒意貫穿了去年全年百強房企拿地總額同比下降48.9%，近四成房企投資暫停此外，全國土地交易中，百強房企拿地比例降至34.3%，遠(yuǎn)低于近三年保持的50%左右的比例

去年整個房地產(chǎn)行業(yè)都到了冰點新周期，濱江集團逆勢而上，成為土地市場為數(shù)不多的民營房企，新增價值1500億

可是并不是所有人眼中的贏家即使沒有危險，也會咬緊牙關(guān)杭州第一次集中供地后，老板齊金星有些悲觀，說項目要爭取1%—2%的凈利潤

由此看來，雖然房地產(chǎn)政策由緊轉(zhuǎn)松，金融三箭落地，但齊金星遠(yuǎn)未安心。

穩(wěn)定基本盤

新一線城市杭州，曾經(jīng)有兩家本土地產(chǎn)商同臺競技:宋衛(wèi)平的綠城中國和齊金星的濱江集團。

離開宋衛(wèi)平綠城，進入中國通信部后，公司撲向更廣闊的領(lǐng)域2022年，綠城中國以3003.2億元的交易金額位列行業(yè)第4，排名上升3位

2017年高峰年，公司來自杭州市場的營收達到94.63%伴隨著省內(nèi)外市場的多點開花，2021年杭州市場的貢獻比例下降至59.38%

即便如此，杭州在公司的地位從未被削弱2019年至2021年，杭州土地儲備分別占公司土地儲備總規(guī)模的57.3%，65%和60%2022年上半年上升至61.2%，較年初上升6.2個百分點

所以公司年度銷售目標(biāo)的達成，杭州是關(guān)鍵戰(zhàn)場。

光大證券研究報告顯示，2012年至2021年，濱江集團在杭州的銷售額年復(fù)合增長率達到29.2%公司官微披露，其2022年杭州市場網(wǎng)簽金額718.05億元，權(quán)益金額565.21億元，再次問鼎杭州市場頭把交椅，分別比綠城中國多賣出183.19億元和94.25億元

公司位于杭州，與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展密切相關(guān)伴隨著新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，杭州常住人口從2010年開始保持凈流入，2021年達到1220萬，帶來了持續(xù)的住房需求

可以說沒有人比濱江更熟悉杭州市場，瘋狂掃貨是公司穩(wěn)定基礎(chǔ)市場的必需品。

穩(wěn)健的風(fēng)格

去年，濱江集團依靠杭州房地產(chǎn)的銷售業(yè)績，拿到了690億元的現(xiàn)金回籠，比上年增加了約7億元。

充沛的造血能力開源，公司對融資成本的控制節(jié)流。

過去幾年，濱江集團的融資成本呈逐年下降趨勢2017年平均融資成本為6%，2021年降至4.9%2022年融資成本將繼續(xù)降至4.6%，這足以讓絕大多數(shù)國內(nèi)房企羨慕不已

濱江集團穩(wěn)健的交易風(fēng)格與企業(yè)負(fù)責(zé)人齊金星有關(guān)早年在杭州江干區(qū)當(dāng)公務(wù)員下海，一直保持著謹(jǐn)慎甚至保守的理財觀念:能借10塊錢，堅決只借7塊錢，給自己留足回旋余地這也讓金融機構(gòu)對這家企業(yè)頗有好感

所以，即使去年債券市場被悲觀情緒籠罩，濱江集團還是在2022年成功發(fā)行了第一期中期票據(jù)，規(guī)模為9.4億元，年利率僅為4.8%。

2022年下半年，房企終于迎來利好，隨后三支金融箭落地濱江全年從多家金融機構(gòu)獲得綜合授信3300多億元去年民營房企普遍面臨的融資問題，在濱江手里似乎不算什么

沒有債主上門，銀行搶著送錢要解開這個謎團，我們必須回到公司銷售部去尋找答案

去年，齊金星親自參加了自己三套房產(chǎn)的搖號，但都沒中他曾經(jīng)取笑過自己的運氣不好其項目成功率低進一步說明產(chǎn)品火爆，可以在短期內(nèi)實現(xiàn)銷售和快速變現(xiàn)，從而實現(xiàn)資金回籠

齊金星曾經(jīng)解釋過拿地和銷售的關(guān)系:銷售的錢多導(dǎo)致拿地多，而不是靠貸款。

凱瑞有一個濱江集團的統(tǒng)計2022年上半年，該公司在杭州市場推出3800余套房源，中簽率僅為19.54%本期公司項目一次去污率達到93%，高于杭州8區(qū)81%的平均去污水平

公開數(shù)據(jù)顯示，公司2022年銷售金額1539億元，行業(yè)排名上升至第13位，比上年大幅提升9位。

進前十只是時間問題。

交叉期

在2021年以來席卷全行業(yè)的債務(wù)危機中，大部分房企都是雷聲大，雨點小，甚至不得不賣命濱江集團是為數(shù)不多的沒有陷入險境的民營房企

公司押對了區(qū)域，做到了單城銷售的極致和濱江有些類似的建業(yè)地產(chǎn)，同樣專注于河南區(qū)域市場，但命運卻截然不同在經(jīng)歷了洪水，疫情，裁員和資產(chǎn)出售后，胡葆森不得不引入河南國資進行紓困

在上一輪房地產(chǎn)周期中，齊金星憑借穩(wěn)健的風(fēng)格，為企業(yè)規(guī)避了激進擴張和杠桿失控的風(fēng)險可是，在這個新的周期中，濱江集團更大的挑戰(zhàn)來自于其利潤水平的大幅收窄

這主要表現(xiàn)在杭州區(qū)域市場2019年至2021年，杭州區(qū)域市場毛利率為46.38%，24.37%，20.72%受此影響，公司整體毛利率分別為35.10%，27.04%，24.83%

當(dāng)然，盈利能力下降并非濱江集團獨有易智庫披露，2020年，50家典型房企平均毛利率和凈利潤率分別為24.7%和11.6%，同比下降5.1個百分點和2.3個百分點

2022年上半年，典型房企收入和利潤持續(xù)減少平均毛利率和凈利潤率中位數(shù)分別約為16.9%和4.4%，分別下降4.9個百分點和5.0個百分點

所以濱江集團的盈利能力受到影響也就不足為奇了2019年公司凈利率為15.92%，2020年，2021年，2022年前三季度凈利率分別為12.41%，12.96%，11.65%

這是濱江集團短時間內(nèi)難以破解的尤其是去年新拿的土地，可能會進一步壓縮公司的利潤空間

2021年杭州集中供地推出雙限+自持出讓模式，限地價，限房價參與房企還必須擁有一定比例的物業(yè)，自持部分不能出售或轉(zhuǎn)讓，只能出租

根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，2018年至2020年，杭州土拍的平均自持比例為3.5%，1.6%，1.6%2021年及以后，自給比例進一步提高

如濱江集團2021年參與杭州市第一批集中供地競拍蕭山區(qū)一幅宅基地，自持比例15%。

在齊金星看來，不確定性隨時存在，公司永遠(yuǎn)在路上他還明確表示，高管團隊在2028年之前不會退休在這個團隊中，齊金星60歲，CEO余忠祥52歲，總經(jīng)理朱慧明59歲

這樣的時間安排，顯然是為了給繼任者留下足夠的時間去經(jīng)歷去年6月初，齊金星之子齊齊家被任命為濱江服務(wù)非執(zhí)行董事兼董事會戰(zhàn)略委員會委員，正式走上舞臺

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