7月28日，CBRE世邦魏理仕發(fā)布《2022年上半年杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》，解析在后疫情時(shí)代，杭州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)最新發(fā)展?fàn)顩r與趨勢(shì)。

后疫情時(shí)代，“產(chǎn)業(yè)備份”正當(dāng)時(shí)

2022年上半年，新一波疫情襲來，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展不免受到波及。封控措施阻礙了人員流動(dòng)，對(duì)零售業(yè)產(chǎn)生直接影響。同時(shí)，跨區(qū)商務(wù)活動(dòng)受限，也延誤了交易活動(dòng)的達(dá)成。

受疫情反復(fù)影響和行業(yè)調(diào)整持續(xù)發(fā)酵，寫字樓市場(chǎng)整體需求放緩，市場(chǎng)活躍度繼續(xù)走低。同時(shí)因短期不同市場(chǎng)空置面積激增，開發(fā)商與轉(zhuǎn)租公司之間亦面臨價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)加深的情形。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)再次受到疫情沖擊，疫情的零星散發(fā)為杭州零售市場(chǎng)增添了不確定性，導(dǎo)致消費(fèi)者線下消費(fèi)欲望降低，購(gòu)物中心客流量以及多類業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)均受疫情影響而不達(dá)預(yù)期。

但在后疫情時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)新“勢(shì)”也逐步顯現(xiàn)。長(zhǎng)三角產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展的背景下，外資對(duì)杭州的關(guān)注度進(jìn)一步上升。大量外資公司考慮擴(kuò)大杭州辦公室的規(guī)模或新設(shè)立區(qū)域總部，與上海協(xié)同辦公，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)備份。同時(shí)在傳統(tǒng)零售業(yè)整體低迷的背景下，以藝術(shù)、電競(jìng)、社交以及環(huán)保等元素為主題的年輕消費(fèi)力品牌線下擴(kuò)張?zhí)崴伲琀elloArt、LNG、The Island、RESIMPLE等首店落戶杭州，杭州已經(jīng)成為國(guó)際商業(yè)首店重點(diǎn)關(guān)注的城市。

后疫情時(shí)代，不論產(chǎn)業(yè)還是商業(yè)，都在尋求更多元化、抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)的布局策略，可以說是“明者因時(shí)變”，產(chǎn)業(yè)備份正當(dāng)時(shí)。

優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng):加碼Z世代，新潮首店涌入杭城

上半年杭州零售物業(yè)市場(chǎng)共錄得2個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市，分別是位于下沙板塊的龍湖吾角天街和濱江板塊的濱江銀泰，共計(jì)18.6萬(wàn)平方米。其中，龍湖吾角天街是龍湖在浙江開業(yè)的第一個(gè)輕資產(chǎn)天街項(xiàng)目，聚焦年輕消費(fèi)力，以運(yùn)動(dòng)、潮玩和設(shè)計(jì)師品牌等多元主題打造Z世代潮流集散地。濱江銀泰是濱江區(qū)的首家銀泰百貨，有近350家品牌門店相繼入駐，其中包括浙江首家盒馬鮮生PLUS店在內(nèi)的多家首店，打造濱江消費(fèi)新地標(biāo)。上半年優(yōu)質(zhì)新項(xiàng)目的入市拉動(dòng)全市凈吸納量錄得15.8萬(wàn)平方米，空置率較去年年底上調(diào)0.4百分點(diǎn)至2.7%。

餐飲依舊主導(dǎo)上半年市場(chǎng)需求，占比52%，包括傳統(tǒng)中餐、咖啡茶飲以及烘焙甜品在內(nèi)的多樣品類布點(diǎn)積極。其中，新中式國(guó)風(fēng)茶飲品牌霸王茶姬線下積極布點(diǎn)，浙江首家CHIC1699遠(yuǎn)洋私廚亮相萬(wàn)象城，國(guó)潮糕點(diǎn)品牌虎頭局渣打餅行萬(wàn)象城和湖濱銀泰in77雙店齊開，而韓國(guó)超人氣面包店BC杭州首店于杭州嘉里中心開業(yè)。時(shí)尚服飾業(yè)態(tài)需求占比21%，潮流女裝需求亮眼。其中，韓國(guó)潮流女裝NO ONE ELSE杭州首店以及KIRSH浙江首店亮相湖濱銀泰in77。

上半年疫情的零星散發(fā)為杭州零售市場(chǎng)增添了不確定性，導(dǎo)致消費(fèi)者線下消費(fèi)欲望降低，購(gòu)物中心客流量以及多類業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)均受疫情影響而不達(dá)預(yù)期。期間網(wǎng)紅書店言幾又退出杭州市場(chǎng)，其最后一家位于大悅城的直營(yíng)店于二季度關(guān)閉。全市購(gòu)物中心首層租金較去年年底穩(wěn)中微升0.1%，報(bào)每天每平方米21.3元。

圖表:2022年上半年零售新增需求分析

世邦魏理仕杭州分公司董事總經(jīng)理兼浙江戰(zhàn)略顧問部負(fù)責(zé)人何達(dá)表示:“上半年杭州疫情反復(fù)、主力行業(yè)迭代調(diào)整。如何應(yīng)對(duì)疫情催化所帶來的經(jīng)濟(jì)邏輯蝶變，是政府和企業(yè)共同面對(duì)的新課題。隨著長(zhǎng)三角‘產(chǎn)業(yè)備份’趨勢(shì)的逐步顯現(xiàn)，數(shù)字經(jīng)濟(jì)下半場(chǎng)向產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的轉(zhuǎn)變，年輕消費(fèi)力支撐商業(yè)市場(chǎng)多元化的發(fā)展，地方政府多個(gè)政策的支持，面臨后疫情時(shí)代的不確定，杭州必將給出更多的積極回應(yīng)。”

優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng):需求持續(xù)低位運(yùn)營(yíng) 租金下行趨勢(shì)擴(kuò)寬

上半年寫字樓市場(chǎng)僅錄得一個(gè)5.7萬(wàn)平方米體量的新增供應(yīng)，為二季度交付位于錢江世紀(jì)城的萬(wàn)象世界中心。受到TMT、房地產(chǎn)為主行業(yè)調(diào)整更迭的持續(xù)發(fā)酵，加之上海封控對(duì)整體華東經(jīng)濟(jì)動(dòng)能的影響，凈吸納量?jī)H有6.0萬(wàn)平方米，較去年同期明顯下調(diào)80.2%，其中二季度市場(chǎng)活躍度繼續(xù)走低，凈吸納量環(huán)比再跌19%至2.7萬(wàn)平方米，且主要受新項(xiàng)目良好預(yù)租的驅(qū)動(dòng)。空置率較去年底上調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)至17.9%，以TMT集聚的城西新興商務(wù)區(qū)如未來科技城、西溪為主空置率抬升最為明顯，核心商務(wù)區(qū)武林及錢江新城受板塊內(nèi)高品質(zhì)樓宇去化帶動(dòng)相較穩(wěn)定

租金方面，上半年下行趨勢(shì)逐步擴(kuò)大。分區(qū)域，未來科技城租金下跌從一季度伊始，后繼城北以及部分核心區(qū)域小業(yè)主房源議價(jià)空間增大，二季度逐次出現(xiàn)租金下調(diào)的情況。至此，全市租金環(huán)比下調(diào)0.6%至每月每平方米117.5 元，上半年累計(jì)跌幅達(dá)0.7%，核心商務(wù)區(qū)整體出租率韌性持穩(wěn)之下，租金走勢(shì)基本趨平。此外，運(yùn)營(yíng)對(duì)樓宇的租金提升也有較大影響。以坤和中心和坤和萬(wàn)科·黃龍國(guó)際中心為例:坤和中心作為獲得LEED-EB鉑金級(jí)認(rèn)證的寫字樓項(xiàng)目，持續(xù)對(duì)樓宇的硬環(huán)境及軟環(huán)境進(jìn)行因地制宜和可持續(xù)運(yùn)營(yíng)，服務(wù)杭州寫字樓服務(wù)的轉(zhuǎn)型和升級(jí)。坤和萬(wàn)科·黃龍國(guó)際中心定位知識(shí)城市創(chuàng)新區(qū)，作為黃龍CBD四軌換乘的TOD項(xiàng)目，依托所在區(qū)域濃厚的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)氛圍以及知識(shí)分享、科技創(chuàng)新、互聯(lián)體驗(yàn)等新經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，吸引了眾多互聯(lián)網(wǎng)科技、專業(yè)服務(wù)以及金融等頭部?jī)?yōu)質(zhì)企業(yè)入駐。杭州坤和中心和坤和萬(wàn)科·黃龍國(guó)際中心的租金和入住率始終保持較高水平。

圖表:2022年上半年寫字樓租賃需求強(qiáng)度分析

圖表:2022年上半年寫字樓市場(chǎng)熱點(diǎn)租賃區(qū)域分析

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